Au cours d’une vente immobilière, le vendeur et l’acheteur doivent signer deux contrats de vente. Le premier document est un avant-contrat fixant les conditions dans lesquelles la vente du bien immobilier va se dérouler. Le second document, quant à lui, est le document définitif qui confirme les conditions établies dans l’avant-contrat et scelle la vente. Si ce second document est l’acte définitif de vente, signé chez un notaire, l’avant-contrat peut être soit une promesse de vente, soit un compromis de vente.
Menu
Promesse de vente et compromis de vente : leurs définitions
La promesse de vente et le compromis de vente sont très différents l’une de l’autre, tant sur leur forme que sur leur fond. Ce sont, tous les deux, des avant-contrats aux conséquences différentes pour l’acheteur et le vendeur. Ils présentent également d’importances différences lorsque l’un ou l’autre n’est pas respecté.
Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?
Une promesse de vente, aussi appelée « promesse unilatérale de vente », n’engage, en théorie, que l’une des deux parties : le vendeur.
Dans une promesse de vente, le propriétaire du bien, également appelé « le promettant », s’engage à vendre son bien immobilier à l’acheteur, ou « le bénéficiaire ». Il lui accorde donc l’exclusivité par rapport aux autres acheteurs potentiels, à un prix spécifié dans le contrat et pour une durée limitée. Cette durée est généralement de deux à trois mois. Durant cette période, le vendeur ne peut pas proposer son bien à une autre partie.
L’acheteur, pour sa part, versera en contrepartie au vendeur, une indemnité d’immobilisation qui représente souvent entre 5 à 10% du prix de vente, hors frais de notaire. Ce montant sera par la suite déduit du prix final si l’achat se concrétise. Dans le cas contraire, cette indemnité d’immobilisation restera acquise au vendeur comme dédommagement si l’acheteur ne procède pas à l’achat.
Notons que la promesse de vente obéit à un formalisme précis. Elle doit être écrite et signée soit devant un notaire, soit sous seing privé. Pour conclure la vente, l’acquéreur doit confirmer son intention d’achat en « levant l’option » dans le délai préalablement convenu.
Pour être valable, la promesse de vente non constatée par un acte notarié doit être enregistrée sous 10 jours à compter de la date de son acceptation par l’acheteur. Cet enregistrement implique le paiement de 125 euros pour l’acquéreur auprès de l’administration fiscale.
En d’autres termes, la promesse de vente est un dispositif particulièrement avantageux pour l’acheteur en ce qu’il lui permet de sécuriser un bien tout en disposant d’un délai pour confirmer son intérêt et finaliser ou non l’achat immobilier.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente est aussi appelé « promesse synallagmatique de vente ». Cela signifie que cet avant-contrat engage les deux parties. Du point de vie de la loi, « le compromis vaut vente ».
La signature d’un compromis de vente ne nécessite pas de versement d’indemnité. Cependant, elle engage à la fois le vendeur et l’acheteur à mener la transaction à son terme. D’une part, le vendeur s’engage à vendre son bien à une personne et à un prix déterminé. D’autre part, l’acheteur s’engage à acheter ledit bien aux conditions précisées au contrat.
L’offre d’achat est écrite et fournie par l’acquéreur, l’oblige à donner suite en cas d’acceptation du vendeur. Ce dernier, de son côté, ne peut pas se rétracter s’il accepte une somme précise de l’acquéreur ou si une offre « au prix » est proposée.
La signature d’un compromis de vente ne nécessite aucun enregistrement, sauf en cas de clause le stipulant, librement insérée par les parties.
VOIR AUSSI : Quels sont les avantages de faire appel à un courtier immobilier ?
Quelles sont les conséquences d’une rétractation dans la cadre d’une promesse de vente ?
Dans la promesse de vente, le bien a été réservé et ne peut pas être vendu à un autre acheteur durant toute la durée prévue au moment de la signature. Néanmoins, cet engagement peut être rompu dans les situations suivantes :
Le vendeur annule la transaction dans le délai imparti
Si le vendeur souhaite annuler la transaction alors que le délai n’est pas encore écoulé, alors il perdra l’indemnité d’immobilisation. La justice pourrait également le contraindre à payer des dommages et intérêts à l’autre partie qui peuvent atteindre jusqu’à 20% du prix du vente du bien.
L’acheteur ne donne pas suite pendant ou après le délai
Si l’acheteur ne souhaite plus acquérir le bien, s’il ne donne pas de nouvelles pendant ou après le délai, alors il perdra son indemnité.
L’acheteur ne peut pas acheter le bien ou se désiste pour une raison prévue dans la promesse de vente
C’est le seul cas où l’acheteur peut récupérer son indemnité. Dans ce cas, l’acheteur ne peut pas acheter le bien et se désiste pour une raison prévue dans l’une des clauses suspensives de la promesse de vente. C’est le cas, par exemple, s’il n’obtient pas son prêt bancaire.
Quelles sont les conséquences d’une rétractation dans le cadre d’un compromis de vente ?
Dans un compromis de vente, si l’acheteur se désiste en utilisant l’une des clauses suspensives, alors il utilise simplement son droit de rétractation légal.
En revanche, s’il s’agit d’une carence de sa part, alors il s’expose à des pénalités qui peuvent atteindre 5 à 10% du prix de vente.
Attention, le vendeur ne peut pas se rétracter.
Que doit contenir une promesse ou un compromis de vente ?
La rédaction d’un avant-contrat, que cela soit une promesse ou un compromis de vente, doit contenir certaines mentions légales pour être valable. On doit retrouver les éléments suivants dans les deux types d’avant-contrat :
- Une description détaillée du bien
- L’identité du vendeur
- L’identité de l’acquéreur
- Le prix de vente du bien
- Les diagnostics immobiliers obligatoires
- Les honoraires de l’agent immobilier
- Le délai de rétractation légal de 10 jours qui s’applique uniquement à l’acquéreur
- Les conditions suspensives.
Petit point sur ces conditions suspensives
Notons que ces conditions suspensives permettent de mieux protéger les parties en permettant d’annuler la vente si l’une de ces conditions se réalise. En général, il s’agit d’un refus de prêt immobilier, d’une apparition de servitudes, d’un exercice de droit de préemption, etc.
Si l’une de ces conditions a lieu, le contrat est annulé de plein droit. L’acquéreur récupèrera alors les frais d’immobilisation ou le dépôt de garantie qu’il a dû verser au moment de la signature de l’avant-contrat.
Mention obligatoire du délai d’option ou durée de validité
Dans le cadre d’une promesse de vente, le contrat doit mentionner un délai d’option ou délai de validité. Il s’agit de la date d’expiration de la promesse de vente. C’est la date à laquelle l’acquéreur doit rendre sa décision d’acquérir ou non le bien immobilier et, par conséquent, de lever l’option.
VOIR AUSSI : Prêt immobilier : comment estimer votre capacité d’emprunt ?
Que choisir entre promesse et compromis de vente ?
Vous êtes amené à signer un avant-contrat ? Que cela soit pour la promesse de vente ou le compromis de vente, vous pouvez effectuer la signature soit chez un notaire, soit sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers.
Cependant, nous vous conseillons vivement de réaliser la signature de votre avant-contrat auprès d’un notaire. En plus d’être neutre, il se chargera de vérifier la validité des pièces et de signaler tout défaut qui pourrait compromettre la vente, que cela soit du côté du vendeur ou de l’acheteur. Le notaire pourra également mieux vous diriger vers le choix du type d’avant-contrat à conclure.
Si votre bien immobilier se situe dans une zone immobilière tendue, il y a de grandes chances pour que votre notaire opte pour la signature d’une promesse de vente. Elle est moins engageante que le compromis de vente et permet de re-commercialiser rapidement votre bien en cas de désistement de l’acheteur.
Néanmoins, si vous décidez de signer votre avant-contrat sous seing-privé, autrement dit entre particuliers, il est préférable d’opter pour le compromis de vente. La raison en est que la promesse de vente implique son enregistrement auprès de la recette des impôts, ce qui constitue une démarche complexe pour un particulier.
Voilà, maintenant, vous savez tout sur les différences entre promesse de vente et compromis de vente !
