Le non-paiement du loyer par le locataire est une situation qui peut entraîner la résiliation du bail et l’expulsion du logement. Mais cette procédure est longue et complexe, et ne peut pas être engagée dès le premier retard de paiement. Alors, combien de loyers impayés faut-il pour pouvoir expulser un locataire ? Quelles sont les étapes à respecter ? Quels sont les recours possibles pour le locataire ? Voici les réponses à ces questions.
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Le déclenchement de la procédure d’expulsion
La procédure d’expulsion ne peut pas être déclenchée dès le premier loyer impayé. En effet, le bailleur doit respecter certaines conditions préalables avant de pouvoir demander l’expulsion du locataire.
La clause résolutoire
Cette clause, insérée dans le contrat de bail, prévoit que le bail sera automatiquement résilié en cas de non-paiement du loyer ou des charges. Cette clause doit être mentionnée en caractères très apparents dans le contrat, et doit indiquer le délai accordé au locataire pour régulariser sa situation. Ce délai est généralement de deux mois, mais il peut être réduit à six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.
Le commandement de payer
C’est un acte délivré par un huissier de justice, qui met en demeure le locataire de payer les sommes dues dans le délai prévu par la clause résolutoire. Le commandement de payer doit également informer le locataire qu’il peut saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) pour bénéficier d’un accompagnement social ou financier. Le commandement de payer doit être notifié au locataire, au garant éventuel, et à la CCAPEX.
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L’assignation en justice
Si le locataire ne paie pas les sommes dues dans le délai imparti, ou s’il ne conteste pas la dette, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Le bailleur doit assigner le locataire par acte d’huissier, en lui indiquant la date et l’heure de l’audience. Le bailleur doit également joindre à son assignation les pièces justificatives de sa demande (contrat de bail, commandement de payer, relevé des impayés…).
Le jugement d’expulsion
Le jugement d’expulsion est rendu par le juge des contentieux de la protection, qui statue sur la demande du bailleur. Le juge peut prendre plusieurs décisions.
Dans un premier cas, il peut prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, si celui-ci ne conteste pas la dette ou si sa contestation n’est pas fondée. Le juge peut également condamner le locataire à payer les arriérés de loyer, les frais de procédure et une indemnité d’occupation.
Dans un second cas, le juge peut accorder des délais au locataire, si celui-ci invoque des motifs sérieux et légitimes pour justifier son défaut de paiement. Ces délais peuvent aller jusqu’à trois ans, mais ils ne suspendent pas l’exigibilité des loyers dus ou à venir. Le juge peut également subordonner l’octroi des délais au paiement d’une partie de la dette ou à la mise en place d’un plan d’apurement.
Enfin, le juge peut rejeter la demande du bailleur, si celui-ci n’a pas respecté les conditions préalables à l’expulsion, ou si la dette du locataire est prescrite. La prescription est acquise si le bailleur n’a pas agi dans un délai de trois ans à compter du premier impayé.
L’exécution du jugement d’expulsion
L’exécution du jugement d’expulsion nécessite plusieurs étapes.
Le commandement de quitter les lieux
Il s’agit d’un acte délivré par un huissier de justice, qui ordonne au locataire de quitter les lieux dans un délai de deux mois à compter de sa notification. Le commandement de quitter les lieux doit également informer le locataire qu’il peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander des délais supplémentaires, ou le préfet pour solliciter un relogement.
La demande de concours de la force publique
Si le locataire ne quitte pas les lieux dans le délai imparti, le bailleur peut demander au préfet le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion. Le préfet dispose d’un délai de deux mois pour répondre à la demande. Il peut accorder ou refuser le concours de la force publique, en fonction de la situation du locataire et des possibilités de relogement.
L’expulsion effective
Si le préfet accorde le concours de la force publique, l’huissier de justice peut procéder à l’expulsion du locataire, en présence des forces de l’ordre. L’huissier doit dresser un procès-verbal d’expulsion, et remettre les clés du logement au bailleur. Si le locataire laisse des meubles ou des effets personnels dans le logement, l’huissier doit les faire transporter dans un garde-meuble aux frais du locataire.
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Les recours du locataire
Le locataire dispose de plusieurs recours pour éviter ou retarder son expulsion :
Le paiement de la dette
Si le locataire paie la totalité de sa dette avant que le juge ne statue sur la demande d’expulsion, il peut conserver son logement. S’il paie la totalité de sa dette après que le juge a prononcé l’expulsion, mais avant que celle-ci ne soit exécutée, il peut demander au juge de suspendre l’expulsion.
La contestation de la dette
Si le locataire conteste tout ou partie de sa dette, il doit le faire savoir au bailleur et à l’huissier dès réception du commandement de payer. Il doit également saisir le juge des contentieux de la protection pour faire valoir ses arguments. Le juge peut alors suspendre la procédure d’expulsion jusqu’à ce qu’il tranche le litige.
La demande de délais
Si le locataire invoque des motifs sérieux et légitimes pour justifier son défaut de paiement, il peut demander au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais pour régulariser sa situation. Il peut faire cette demande à tout moment de la procédure, jusqu’à l’exécution du jugement d’expulsion.
La demande de relogement
Si le locataire est menacé d’expulsion, il peut saisir la commission de médiation pour faire valoir son droit au logement opposable (DALO). Il doit remplir un formulaire et fournir les pièces justificatives de sa situation. La commission dispose d’un délai de six semaines pour rendre sa décision. Si elle reconnaît le caractère prioritaire et urgent du locataire, elle transmet son dossier au préfet, qui doit lui proposer une offre de relogement adaptée dans un délai de trois ou six mois selon les cas.
En conclusion, le bailleur ne peut pas expulser un locataire dès le premier loyer impayé. Il doit respecter une procédure longue et complexe, qui laisse au locataire la possibilité de se défendre et de trouver des solutions. Il est donc conseillé aux parties de privilégier le dialogue et la médiation pour résoudre leurs difficultés.
