La donation de son vivant d’une maison avec usufruit consiste à léguer l’usus et le fructus d’un patrimoine immobilier à un membre de la famille ou à un proche. C’est une opération assez populaire en France qui vise généralement à réduire les frais de succession. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ce mécanisme juridique dans cet article.
Menu
Qu’est-ce qu’une donation de maison avec usufruit ?
Auparavant, la transmission d’un patrimoine s’effectuait via un testament et, par conséquent, après le décès du donateur. Cependant, il est désormais possible de faire une donation de ses biens de son vivant avec usufruit. Ce mécanisme donne le droit aux donataires de jouir d’un bien appartenant à une autre personne et d’en assurer la conservation. Ainsi, cette donation contribue à alléger la fiscalité, à aider financièrement un proche et à anticiper la transmission de son patrimoine.
Petit rappel sur le droit de propriété
Pour rappel, le propriétaire exclusif d’un bien possède trois prérogatives : l’usus, le fructus et l’abusus :
- L’usus est le droit de faire usage du bien, comme l’habiter, le louer, etc.
- Le fructus, quant à lui, est le droit de percevoir les fruits issus de l’exploitation du bien, comme les loyers issus de sa mise en location
- Enfin, l’abusus consiste à disposer de votre bien en toute liberté, comme le vendre, le démolir, etc.
Le droit de propriété rassemble l’usufruit et la nue-propriété. Cependant, ces droits peuvent se répartir entre deux personnes, comme dans le cas d’une donation ou d’une vente. Dans ce cas, le propriétaire cède ses prérogatives, confère la nue-propriété à un enfant et se réserve l’usufruit. Il pourra ainsi garder le droit d’habiter le bien ou encore de le louer.
Le démembrement de propriété consiste donc à séparer l’usufruit (autrement dit, l’usus et le fructus), de la nue-propriété (abusus). L’usufruitier et le nu-propriétaire disposent ainsi de droits et d’obligations différents sur le bien démembré. Autrement dit, le nu-propriétaire possède les murs mais n’a pas le droit de l’occuper ni de percevoir les revenus. Les deux (l’usufruitier et le nu-propriétaire) sont donc tous deux propriétaires du même bien. Le nu-propriétaire est propriétaire en pleine propriété et l’usufruitier est propriétaire en jouissance du bien.
VOIR AUSSI : Donation de son vivant après 70 ans : ce que vous devez savoir
Qu’est-ce qui différencie la donation d’usufruit et la donation sous réserve d’usufruit ?
De prime abord, on pourrait croire que les deux notions sont similaires, mais ce n’est pas le cas :
- Dans la donation d’usufruit, le propriétaire conserve la nue-propriété mais cède la gestion de son bien. Il peut ainsi utiliser son bien ou percevoir le loyer. Cette donation permet de transmettre le bien tout en gardant l’usage et en percevant les intérêts jusqu’à son décès.
- Pour ce qui est de la donation sous réserve d’usufruit, le propriétaire cède la nue-propriété au donataire qui pourra jouir totalement du bien. Il pourra donc l’utiliser à sa guise, sans restriction.
Comment faire une donation de son vivant avec usufruit ?
Il faut impérativement passer par un notaire pour réaliser une donation de son vivant d’une maison avec usufruit. Il s’agit d’un acte authentique dont le formalisme permet de protéger les parties et de garantir le consentement du donateur. Par ailleurs, certaines règles doivent être respectées s’il existe plusieurs héritiers. Notons que cette donation a un effet immédiat.
D’une manière générale, deux types de donations sont possibles : la donation simple et la donation-partage.
- Dans la donation simple, le propriétaire fait donation de l’usufruit de sa maison à la personne de son choix. Le propriétaire ne conserve que la nue-propriété de son bien immobilier.
- Dans la donation-partage, le propriétaire fait don de l’usufruit de sa maison à tous ses héritiers, en choisissant le montant des parts pour chacun.
Le propriétaire peut également demander à ajouter plusieurs clauses spécifiques à l’acte, comme :
La clause de réversion
Cette clause prévoit que le bien immobilier retournera dans le patrimoine du donateur si le bénéficiaire décède avant lui.
La clause d’intransmissibilité
Cette clause empêche le donataire de céder ou de transférer le bien reçu. Cette interdiction peut être absolue ou ne cibler que certaines personnes spécifiées dans l’acte de donation. Attention, pour être valide, cette clause doit être justifiée et ne pas excéder une durée de 20 ans. Grâce à cette clause, le donateur peut, par exemple, s’assurer que le bien reste dans la famille.
La clause de distribution des frais
Il s’agit d’une clause qui permet de diviser les charges financières entre l’usufruitier (le donateur) et le nu-propriétaire (le donataire).
Les détails administratifs et la validation de la donation
Le notaire rédige un acte de donation qui spécifie les droits et obligations de chaque partie. Par la suite, l’acte doit être signé par le donateur et le donataire en présence du notaire. Après la signature, l’acte de donation est enregistré auprès du service de publicité foncière. Il faudra alors s’acquitter des droits de donation, calculés sur la valeur de la nue-propriété.
Lors d’une donation d’une maison avec usufruit, les droits à régler varient entre 5% à 45%. L’imposition peut varier en fonction de votre situation. Par ailleurs, il existe plusieurs frais applicables en cas de donation d’usufruit : frais de notaire, taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière (CSI) et la TVA. Cette dernière ne se rapporte qu’aux frais de notaire et à la taxe de publicité foncière.
La donation est considérée comme complète une fois que toutes les étapes ont été respectées et que l’acte a été enregistré.
Attention, sauf clause contraire dans l’acte, la donation est irrévocable. Par conséquent, le donateur ne peut pas reprendre la nue-propriété une fois que la donation a été effectuée.
VOIR AUSSI : Qu’est-ce que l’usufruit d’un bien immobilier ? Fonctionnement et droits
Comment l’usufruit prend-il fin ?
Plusieurs raisons peuvent provoquer la fin de l’usufruit. À noter que chacune de ces raisons a des implications différentes pour le nu-propriétaire et l’usufruitier. Parmi ces raisons, il y a :
Le décès de l’usufruitier
C’est le cas le plus courant en matière de donation de bien immobilier. À la mort de l’usufruitier, soit le donateur, l’usufruit prend automatiquement fin. Le nu-propriétaire, soit le donataire, hérite et récupère la pleine propriété du bien.
L’expiration de l’usufruit
Si l’usufruit a été concédé pour une durée déterminée, alors lorsque ce délai expire, l’usufruit prend fin.
L’abus de droit
L’usufruit peut également prendre fin si l’usufruitier ne respecte pas les conditions d’entretien du bien ou s’il le détériore. Par conséquent, si le donataire n’est pas satisfait de l’utilisation du bien, il peut demander la fin de l’usufruit en justice.
La renonciation de l’usufruitier
Même si ce cas est rare, il arrive que l’usufruitier choisisse de renoncer volontairement à son droit de profiter du bien. Cette renonciation doit se faire sous certaines conditions et en présence d’un notaire pour officialiser la renonciation.
La vente du bien immobilier
L’usufruit prend également bien en cas de vente de la maison. L’usufruit est alors automatiquement transféré au nouveau propriétaire pour réunir les droits de propriété.
Voilà, vous savez désormais tout ce qu’il y a à savoir sur la donation de son vivant d’une maison avec usufruit !
