De nombreux étudiants et jeunes professionnels préfèrent vivre dans un appartement en colocation. Ce type de logement, en revanche, connaît actuellement une croissance rapide et devient plus accessible aux nouvelles catégories, y compris aux personnes âgées.
Ce concept de logement est populaire tant auprès des locataires que des propriétaires. Un nombre croissant de propriétaires optent pour la colocation. Souhaitez-vous acheter un logement en colocation en tant qu’investissement à long terme ? Peut-on en faire un bon investissement locatif ?
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Investir dans une colocation : Comment ça marche ?
Une colocation regroupe de nombreux résidents qui partagent le même espace et paient le même loyer. Les logements partagés sont populaires parmi les étudiants et les jeunes professionnels car ils réduisent le montant des frais à payer.
En raison de la loi Alur, qui est en vigueur depuis 2014, la colocation dispose d’un cadre réglementaire unique qui protège tous ceux qui veulent investir dans ce type de logement. Le propriétaire pourra louer son logement en copropriété en utilisant l’une des deux formes de baux d’habitation : le bail indépendant ou le bail solidaire. Chaque colocataire est un locataire, et son nom figure sur le bail.
En fonction de son projet d’investissement, l’investisseur pourra louer son logement meublé ou non meublé. Il est nécessaire d’équiper une location meublée des éléments suivants :
- Literie,
- Volets et rideaux,
- Plaques de cuisson,
- Four,
- Réfrigérateur,
- Ustensiles de cuisine,
- Table et chaises,
- Étagères,
- Luminaires,
- Matériel de ménage…
En résumé, investir dans une colocation meublée est identique à la location d’un appartement traditionnel, à ceci près que les marges bénéficiaires sont généralement plus importantes.
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Pourquoi investir dans la colocation ?
Investir dans un logement en colocation consiste à comparer les avantages financiers de la colocation à ceux d’un investissement classique. Est-il plus avantageux d’investir dans un appartement en colocation que dans un investissement locatif ordinaire ?
Pour le même espace, un loyer mensuel plus élevé
L’avantage le plus important de la colocation est le gain financier. Vous pourrez louer votre logement pour un montant une fois et demi supérieur à celui d’une location ordinaire. Il s’agit d’une différence importante. Au lieu de louer un espace entier, vous louez une seule pièce.
Ainsi, si une location classique coûte 1000 euros, le coût total de la colocation est de 1500 euros. Votre investissement locatif sera donc nettement plus rentable.
Taux de vacance locative faible
Dans un logement en colocation, les vacances locatives sont pratiquement inexistantes. Cependant, cette situation peut varier d’une ville à l’autre. Vous devez choisir avec soin l’emplacement de votre investissement.
Trouver un nouveau locataire dans une location traditionnelle prend environ deux mois. Les colocataires sont souvent responsables de leur propre rotation. Vous n’aurez pas à effectuer de recherche de nouveaux locataires. Lorsque l’un des occupants déménage, les autres résidents se chargent de trouver un nouvel occupant. Il est donc très peu probable que vous vous retrouviez avec tous les locataires qui partent en même temps.
Si vous optez pour un bail unique, les locataires précédents seront responsables de la totalité du loyer jusqu’à ce qu’un nouveau colocataire soit trouvé. Cela vous permettra d’économiser de l’argent et du temps.
Une diversité croissante de profils de locataires
Il y a quelques années, la colocation était considérée comme un choix de location réservé aux étudiants. Aujourd’hui, la colocation attire des personnes de tous horizons. Elle est populaire auprès des jeunes professionnels, des personnes seules ou en couple, des ménages monoparentaux et même des retraités.
Depuis 2017, il y a plus de colocataires actifs que de colocataires étudiants. (45 % des salariés contre 40 % des étudiants en colocation). Cette tendance a été accélérée par les conséquences économiques de la covid-19.
Une approche éthique
La location de votre maison en colocation peut également être considérée comme une décision morale. Vous offrez à des étudiants ou à de jeunes professionnels la possibilité de vivre dans un logement grand et économique. Les colocataires pourront partager les dépenses supplémentaires telles que les services publics, les factures et autres dépenses exceptionnelles en plus du faible loyer.
Cette forme de logement permet également à de nombreux étudiants de trouver un logement confortable et pratique près de leur université ou en ville.
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Comment optimiser son placement dans une colocation ?
Louer une grande maison à des colocataires plutôt qu’à une famille est généralement plus rentable pour un propriétaire. Le loyer total est égal à la somme des contributions financières de chaque colocataire.
Il existe différentes stratégies pour tirer le meilleur parti de votre investissement dans une colocation. C’est à vous de choisir comment votre logement sera loué en colocation.
Le locataire cible
Avant d’investir dans un logement en colocation, il est bon de se renseigner sur le public cible afin de proposer un logement qui réponde le mieux possible à ses besoins. Vous serez en mesure de demander un loyer plus élevé en réduisant le risque de vacance locative.
Connaître les caractéristiques de votre public cible vous aidera à déterminer votre plan de gestion des risques locatifs. Voici quelques questions à considérer :
- Achat d’une assurance loyer ;
- Garanties personnelles ;
- Assurance défaut de paiement et vacance locative ;
- Critères de sélection des locataires…
La connaissance de votre locataire cible est donc un facteur important à prendre en compte lors de la prise de décision.
Le type de bien
Vous devez prêter une attention particulière aux qualités du logement choisi avant d’investir dans une colocation. La colocation n’est pas possible dans toutes les situations. Que ce soit par la réalisation de travaux ou par la location en l’état d’un appartement ou d’une maison, il faudra s’assurer que le logement comprend au minimum :
- une chambre de taille acceptable par colocataire,
- un bureau et plusieurs rangements,
- une pièce de vie commune comprenant un salon et une cuisine.
Pour accueillir deux personnes, la résidence optimale pour une colocation doit comporter au moins trois pièces. Il est également envisageable de transformer une maison ou un immeuble en une grande colocation afin de maximiser les profits.
Louer en meublé ou en nu
Des régimes juridiques et fiscaux différents s’appliquent selon que vous achetez un appartement en colocation meublé ou nu. En fonction de la forme de location, les locataires ont des droits et obligations plus ou moins avantageux en matière de bail. Vos revenus locatifs seront imposés soit en tant que BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), vous permettant de bénéficier du programme LMNP, soit en tant que revenus fonciers.
Indépendamment de ces préoccupations, vous devez aussi tenir compte des exigences de votre futur locataire. Dans la plupart des cas, il est préférable de proposer une colocation meublée pour rendre le bien et la vie commune des locataires plus pratiques.
Le contrat de bail
Quelle que soit la forme de la location (meublée ou nue), vous aurez la possibilité de signer l’un des deux types de baux suivants : un bail indépendant signé par chaque locataire, ou un bail solidaire dans lequel tous les locataires signent le même bail.
Le choix entre ces deux baux se fera en fonction de la liberté que vous souhaitez avoir dans la gestion de la colocation et de la protection que vous souhaitez avoir contre les retards de loyer.
Le bail indépendant est simple : chaque locataire signe un bail résidentiel avec le propriétaire. L’avantage du bail indépendant est qu’il vous permet de proposer différentes formules de location à chaque locataire.
Le bail solidaire, qui est protégé par la législation Alur, est une option juridique particulièrement sûre pour la colocation. Un seul bail est cosigné par chaque co-locataire. Le principal avantage du bail solidaire est la clause de solidarité, qui oblige les colocataires à payer ensemble leurs loyers.
Comment bien choisir sa ville pour investir dans la colocation ?
Le choix de la ville pour votre investissement en colocation est très important. Certaines villes sont plus attractives pour les investisseurs que d’autres, en fonction de l’offre et de la demande sur le marché immobilier. Il est important de prendre en compte la rentabilité et le rendement potentiel de votre investissement.
Les villes universitaires sont souvent des choix populaires pour les investisseurs en colocation, car elles ont souvent une demande élevée de la part des étudiants. Les villes en forte croissance économique peuvent aussi être un bon choix, car elles attirent de nombreux jeunes professionnels.
Il est également essentiel d’analyser la fiscalité locale, car cela peut avoir un impact significatif sur votre rendement. Il est donc recommandé de consulter un expert fiscal avant de prendre une décision d’investissement.
Enfin, lorsque vous choisissez une ville pour votre investissement en colocation, assurez-vous de bien étudier les annonces immobilières et les taux de prêt disponibles. Cela vous aidera à évaluer les prix et les opportunités de marché pour votre stratégie d’investissement.
En résumé, pour bien choisir votre ville pour investir dans la colocation, vous devez prendre en compte la demande, la rentabilité, la fiscalité, les annonces immobilières et les taux de prêt disponibles. En étudiant soigneusement ces facteurs, vous pouvez maximiser les avantages de votre investissement et atteindre vos objectifs financiers à long terme.
