La maison familiale est souvent un bien précieux qui a une valeur sentimentale et patrimoniale. Lors du décès des parents, les enfants se retrouvent en indivision, c’est-à-dire qu’ils sont copropriétaires du bien à parts égales ou inégales selon le testament ou la loi. Si l’un des enfants souhaite racheter la maison familiale à ses frères et sœurs, il doit respecter certaines étapes et formalités. Voici les différentes étapes à suivre pour racheter votre maison familiale.
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Faire estimer la valeur de la maison
La première étape pour racheter la maison familiale à ses frères et sœurs est de faire estimer la valeur du bien. Il s’agit de déterminer le prix de vente du bien sur le marché immobilier, en tenant compte de son état, de sa situation géographique, de sa superficie, de ses équipements et des prix pratiqués dans le secteur. Pour faire estimer la valeur de la maison, il existe plusieurs solutions. Il faut, notamment, faire appel à :
- Un expert immobilier, un professionnel indépendant qui réalise une évaluation objective et précise du bien, moyennant des honoraires.
- Un agent immobilier, qui connaît le marché local et qui propose une estimation gratuite ou payante du bien, en échange d’un mandat de vente ou non.
- Un notaire, qui est un professionnel du droit qui dispose d’une base de données des transactions immobilières et qui peut estimer la maison gratuitement ou non.
L’estimation de la valeur de la maison est importante pour car elle permet de :
- Fixer le prix de rachat du bien et de négocier avec ses frères et sœurs.
- Calculer les droits de succession à payer au fisc sur la part du défunt.
- Déterminer le montant de la soulte à verser aux autres héritiers.
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Obtenir l’accord des autres héritiers
La deuxième étape pour racheter la maison familiale à ses frères et sœurs est d’obtenir l’accord des autres héritiers. En effet, on ne peut pas sortir de l’indivision sans le consentement des autres copropriétaires, sauf si l’on fait appel à un juge. Il existe deux cas de figure selon que les autres héritiers sont d’accord ou non pour vendre leur part.
Les autres héritiers ne s’opposent pas au rachat
Il suffit alors de signer une convention d’indivision avec eux, qui précise les modalités du rachat, notamment le prix, le délai et les garanties. La convention d’indivision doit être rédigée par un notaire et enregistrée au service des impôts.
Les autres héritiers s’opposent au rachat
Il faut alors saisir le tribunal judiciaire, qui peut ordonner la vente du bien aux enchères publiques ou attribuer le bien à l’un des héritiers moyennant une indemnité aux autres. La procédure judiciaire peut être longue et coûteuse.
Verser la soulte aux autres héritiers
La troisième étape pour racheter la maison familiale à ses frères et sœurs est de verser la soulte aux autres héritiers. La soulte est la somme d’argent que l’on doit payer aux autres copropriétaires pour acquérir leur part du bien. Pour calculer le montant de la soulte, il faut appliquer la formule suivante :
Soulte = (Valeur du bien x Quote-part des autres héritiers) – (Dettes du défunt x Quote-part des autres héritiers)
Par exemple, si la maison vaut 300 000 euros, que l’on a deux frères qui possèdent chacun 25% du bien et que le défunt avait 20 000 euros de dettes, le montant de la soulte sera :
Soulte = (300 000 x 50%) – (20 000 x 50%) = 140 000 euros
Pour verser la soulte aux autres héritiers, il faut disposer des fonds nécessaires, soit en ayant recours à son épargne personnelle, soit en contractant un prêt immobilier. Il faut également payer des frais de notaire et des droits de partage, qui s’élèvent à 2,5% de la valeur du bien.
VOIR AUSSI : Peut-on signer un compromis de vente avant l’accord de la banque ?
Devenir propriétaire de la maison
La quatrième et dernière étape pour racheter la maison familiale à ses frères et sœurs est de devenir propriétaire du bien. Pour cela, il faut signer un acte de partage chez le notaire, qui constate le transfert de propriété et la sortie de l’indivision. L’acte de partage doit être publié au service de la publicité foncière, qui met à jour le cadastre et le fichier immobilier.
En devenant propriétaire de la maison, on devient également responsable des charges et des impôts liés au bien, comme la taxe foncière, la taxe d’habitation ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. On peut également réaliser des travaux ou des aménagements sans avoir à demander l’autorisation des autres héritiers.
