La SCI familiale de location est une société constituée par les membres d’une même famille. Elle consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le mettre en location. Avant de vous lancer, voici tout ce que vous devez savoir sur les avantages et les inconvénients de la SCI familiale de location et comment la créer.
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Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) familiale est une forme juridique de société qui permet aux membres d’une même famille de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. L’objectif principal de cette structure est de faciliter la gestion et la transmission de ces biens au sein de la famille, comme des parents aux enfants. Les associés de la SCI peuvent être des parents, des enfants ou d’autres proches. Cela dépend des choix qui ont été faits lors de la création de la société.
Cette SCI familiale permet non seulement d’éviter les écueils de l’indivision, dans laquelle chaque co-indivisaire doit être d’accord pour prendre une décision concernant le bien. Cependant, elle offre également une grande flexibilité dans la gestion et la répartition des bénéfices ou de charges liées aux biens.
Les règles de fonctionnement de la SCI sont définies dans les statuts rédigés par les associés. Cela permet de personnaliser l’organisation selon les besoins spécifiques de la famille.
Notons que même s’il existe différents types de location, la location meublée est restreinte en SCI familiale pour maintenir le statut civil de la société.
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Quels sont les avantages de la SCI familiale pour la location ?
Opter pour une SCI familiale confère de nombreux avantages. Parmi eux, on compte :
La simplification des relations avec les locataires
Les relations avec les locataires sont simplifiées car elles se font uniquement par le biais du gérant de la SCI. Les décisions importantes sont prises par l’ensemble des associés, qui sont réunis en assemblée générale. Toutefois, seul le gérant qui s’occupe de la gestion courante liée au logement loué. C’est le cas, notamment, des contrats, du recouvrement des loyers, des éventuels travaux, etc.
La réduction des charges
Les associés peuvent déduire les charges de la société sur leurs revenus fonciers au même titre qu’un bailleur individuel puisque la SCI dispose d’une fiscalité « transparente ». Cela signifie que ce sont les associés qui sont imposés, à hauteur de leur quote-part, et non la société.
La simplification de la compatibilité
La SCI bénéficie d’une compatibilité allégée, centrée principalement sur la gestion des recettes et des dépenses liées aux biens immobiliers.
La facilitation de la transmission du patrimoine
La SCI familiale facilite la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers. En effet, il est possible de céder ou donner les parts de la SCI à travers des donations. Cela permet une gestion plus souple de l’héritage et des avantages fiscaux en matière de droits de succession.
La protection contre les conflits familiaux
La structure de la SCI permet d’éviter les conflits entre héritiers pour la gestion du bien. Les règles sont effectivement fixées dans les statuts. Chaque associé détient des parts précises et les décisions se prennent de manière démocratique. Cela peut donc aider à prévenir les litiges.
La flexibilité dans la gestion des biens
Il est plus facile d’adapter la gestion des biens immobiliers aux besoins et situations spécifiques des associés.
Quels sont les inconvénients de la SCI familiale de location ?
Même si la SCI familiale comporte de nombreux avantages, elle n’est pas pour autant dénuée de quelques inconvénients qu’il faut prendre en compte, comme :
La responsabilité des associés
Il faut savoir que dans une SCI familiale, chaque associé répond indéfiniment des dettes sociales de la SCI. Les créanciers peuvent ainsi se retourner contre les associés et saisir leurs biens personnels si la SCI n’est pas en mesure de s’acquitter de ses dettes.
Il faut néanmoins souligner que la responsabilité des associés d’une SCI n’est pas solidaire. Par conséquent, chaque associé doit répondre des dettes proportionnellement au nombre de parts qu’il détient. Par conséquent, si un associé est défaillant, les autres associés n’ont pas l’obligation de régler sa partie de la dette.
La nature civile de l’activité
Comme la SCI est une société civile, son activité doit correspondre à cette nature civile. Par conséquent, la SCI ne peut pas exercer une activité commerciale. La SCI ne peut donc pas exercer une activité d’achat revente à titre habituel.
Par ailleurs, elle ne peut pas non plus exercer une activité de location meublée, compte tenu de la nature commerciale de cette activité. En effet, si la SCI exerce cette activité, elle basculera automatiquement dans le régime de l’impôt sur les sociétés et perdra tous ses avantages.
Malgré tout, une SCI familiale peut :
- Acquérir des biens immobiliers
- Faire de la construction vente
- Gérer et transmettre un patrimoine immobilier
- Faire de la location non meublée.
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Comment créer une SCI familiale de location ?
Pour créer une SCI familiale de location, il faut commencer par choisir les membres de votre famille qui seront associés. À noter qu’il faut au moins deux associés pour constituer une SCI.
Par la suite, vous devez rédiger les statuts de la SCI, en incluant les règles de fonctionnement, la répartition des parts et l’objet social. Les statuts doivent clairement indiquer la gestion de biens immobiliers pour la location.
Après cela, les associés devront faire les apports au capital social. Ces apports peuvent être en numéraire, en nature ou encore en industrie. Notons cependant que les apports en industrie ne comptent pas dans le capital social.
Après la signature des statuts et les apports au capital social, il faudra enregistrer la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce pour obtenir un extrait Kbis. Cela nécessite aussi la publication d’une annonce de création dans un journal d’annonces légales.
La dernière étape est de nommer un gérant, qui est souvent l’un des associés. Ce gérant aura la charge de la gestion quotidienne et de la représentation de la SCI. C’est le cas, notamment, pour la gestion des contrats de location.
Soulignons qu’aucune condition de nationalité n’est requise pour les associés. De plus, il n’y a pas de minimum de capital social imposé. Cela rend la création d’une SCI accessible et flexible.
Après avoir terminé toutes ces étapes, vous pourrez mettre le bien immobilier en location.
Comment financer une SCI familiale de location ?
Il existe plusieurs modes de financement possibles mais on distingue deux principaux cas de figure. Vous pouvez faire un apport en numéraire ou acquérir un bien directement avec la société.
Vos apports peuvent provenir de votre argent personnel ou d’un emprunt. Dans ce dernier cas, l’emprunt vous permettra de réduire les intérêts des revenus fonciers. Vous pouvez aussi définir un capital social fixe ou un capital variable tout en empruntant par l’intermédiaire de la SCI. Vous pouvez également prêter l’argent à la SCI en procédant à une avance en compte courant. Les revenus perçus de la location du bien pourront par la suite rembourser les emprunts ou les avances.
Voilà, vous savez désormais comment créer une SCI familiale pour la location.
