La SCI est une forme juridique que l’on retrouve fréquemment dans les projets immobiliers. Elle présente de nombreux avantages mais elle comporte également quelques inconvénients. Avant de créer une SCI familiale, il est donc important d’en connaître les tenants et aboutissants. C’est justement le sujet que nous abordons dans cet article.
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Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique de société dont l’objet est immobilier et non commercial. Une SCI est constituée par plusieurs personnes, appelées associées, dans le but de mettre en commun la gestion d’un bien immobilier et d’en partager les bénéficier et les pertes. Par ailleurs, une SCI est constituée à partir de deux personnes.
Par conséquent, une SCI familiale est composée d’associés appartenant à une même famille. Ce type de société leur permet de gérer le patrimoine familial en commun, mais également d’optimiser la transmission des biens aux enfants, en évitant, dans certains cas, de payer des droits de mutation.
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Quel est l’intérêt de créer une SCI familiale ?
En général, la SCI est créée dans le but de gérer en commun des biens immobiliers, de les mettre en location ou encore de construire des immeubles en vue de les mettre en vente. Voici les trois principaux avantages d’une SCI familiale.
Il est plus facile de transmettre votre patrimoine familial
En effet, la SCI familiale présente des avantages fiscaux dans la transmission du patrimoine. Par exemple, les parents peuvent céder chacun une fraction de leurs parts sociales à leurs descendants tout en bénéficiant de l’abattement sur les droits de donation en ligne directe. Autrement dit, 100.000 euros par enfant. Par ailleurs, cette donation peut être renouvelée tous les 15 ans.
Possibilité d’une donation de parts de la SCI familiale avec réserve d’usufruit
En d’autres termes, il vous est possible de conserver la jouissance d’un bien immobilier ou d’en percevoir les fruits sous la forme de loyers si le bien est mis en location. Par conséquent, le bénéficiaire détient la nue-propriété des parts sociales que vous lui avez cédées à titre gratuit. Ces parts sociales font donc partie intégrante de son patrimoine.
À noter que ce type de donation représente une avance sur la succession. Il implique donc le paiement de droits de mutation. Cependant, ces droits de mutation ne porteront que sur la valeur de la nue-propriété. Comme l’usufruit s’éteint à votre décès, vos héritiers n’auront pas à s’acquitter d’autres frais de succession. Ils possèderont donc automatiquement la pleine propriété du bien.
Attention, pour qu’une donation avec réserve d’usufruit soit réalisable, elle doit obligatoirement être prévue dans les statuts de la SCI familiale !
Conserver le patrimoine familial
En créant une SCI familiale, vous écartez le risque d’une éventuelle division de votre patrimoine qui pourrait résulter d’ :
- Une mésentente entre les associés, étant donné que l’accord de la majorité est indispensable pour procéder à une cession de parts
- Un décès puisque la SCI familiale évite la mise en place d’une indivision au cas où les héritiers ne souhaitent pas partager ou vendre le bien.
À noter qu’une convention d’indivision ne peut pas se prolonger au-delà de 5 ans, si elle est déterminée dans le temps. Toutefois, en cas de convention d’indivision d’une durée indéterminée, chaque associée a le droit de demander le partage à tout moment. Dans les deux cas, l’indivision est dans un état précaire et ne donne pas l’assurance que le patrimoine sera conservé dans la famille.
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Quels sont les inconvénients de la SCI familiale ?
La SCI familiale présente effectivement quelques inconvénients.
Comme dans une SCI classique, la SCI familiale entraîne des frais lors de sa création. Par ailleurs, elle ne permet pas d’exercer une activité commerciale, comme l’achat et la revente régulière de biens immobiliers.
De plus, il est important de prendre en compte que l’administration fiscale contrôle assidûment les SCI familiales afin de s’assurer qu’elles n’existent pas uniquement pour permettre les donations déguisées.
Par conséquent, il est primordial de veiller à ce que les formalités administratives soient parfaitement respectées. Il s’agit entre autres de la tenue d’une comptabilité, des assemblées générales annuelles, etc.
Par ailleurs, il est fréquent que des personnes mariées créent une SCI familiale pour acquérir leur résidence principale. Dans cette situation, il faut savoir qu’un domicile conjugal acquis via une SCI ne pourra pas bénéficier de la protection accordée au logement familial prévue par l’article 215, alinéa 3 du Code civil étant donné que l’accord des deux époux n’est pas requis. Ainsi, l’époux qui n’aura pas donné son approbation ne pourra pas continuer à occuper le logement qu’à la condition que les statuts de la SCI prévoient un bail, un droit d’habitation ou une convention de mise à disposition dont il est bénéficiaire.
Voilà, vous connaissez désormais les avantages et les inconvénients de la SCI familiale.
