L’indivision est une situation juridique qui se produit lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien immobilier, sans que leurs parts respectives soient matérialisées. Cela peut être le cas, par exemple, lors d’une succession, d’une donation, d’un divorce ou d’un achat en commun.
L’indivision implique des droits et des obligations pour les indivisaires, notamment en matière fiscale. Voici tout ce qu’il faut savoir autour de la déclaration d’un bien immobilier en indivision.
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La déclaration d’un bien immobilier en indivision dépend de son occupation
La déclaration d’un bien immobilier en indivision varie selon que le bien est occupé ou non par les indivisaires ou par un tiers. Voici les différents cas de figure possibles :
Le bien immobilier en indivision est occupé par un ou plusieurs indivisaires
Dans ce cas, chaque indivisaire doit déclarer sa quote-part du bien immobilier en indivision dans sa déclaration de revenus, à la rubrique « Revenus fonciers ». Il doit également déclarer les revenus tirés de la location éventuelle d’une partie du bien à un tiers. Les charges afférentes au bien immobilier en indivision sont déductibles au prorata de la quote-part de chaque indivisaire. Par ailleurs, chaque indivisaire doit payer la taxe foncière et la taxe d’habitation proportionnellement à sa quote-part, sauf si une convention d’indivision prévoit une répartition différente.
Le bien immobilier en indivision est occupé par un tiers
Dans ce cas, les indivisaires doivent déclarer les revenus tirés de la location du bien immobilier en indivision dans leur déclaration de revenus, à la rubrique « Revenus fonciers ». Les charges afférentes au bien immobilier en indivision sont déductibles au prorata de la quote-part de chaque indivisaire. Les indivisaires sont également redevables de la taxe foncière proportionnellement à leur quote-part. En revanche, la taxe d’habitation est due par le locataire du bien immobilier en indivision.
Le bien immobilier en indivision est inoccupé
Dans ce cas, les indivisaires ne doivent pas déclarer de revenus fonciers, sauf s’ils perçoivent des indemnités d’assurance ou des indemnités d’occupation. Les charges afférentes au bien immobilier en indivision ne sont pas déductibles, sauf si elles sont liées à la conservation du bien. Les indivisaires doivent payer la taxe foncière proportionnellement à leur quote-part. La taxe d’habitation n’est pas due, sauf si le bien immobilier en indivision est meublé et équipé.
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La déclaration d’un bien immobilier en indivision nécessite des documents spécifiques
La déclaration d’un bien immobilier en indivision requiert des documents spécifiques qui permettent d’identifier le bien, les indivisaires et leurs parts respectives. Voici les principaux documents à fournir :
L’acte de propriété
Il s’agit du document attestant de la propriété du bien immobilier en indivision. Il peut s’agir d’un acte notarié, d’un acte de donation, d’un acte de partage, d’un jugement de divorce, etc. Il doit mentionner la valeur du bien immobilier en indivision et la quote-part de chaque indivisaire.
La convention d’indivision
Il s’agit d’un contrat facultatif qui permet aux indivisaires de fixer les règles de gestion du bien immobilier en indivision. Il peut prévoir, par exemple, la répartition des charges, des revenus, des impôts, ou encore les modalités de sortie de l’indivision. La convention d’indivision doit être établie par écrit et signée par tous les indivisaires. Elle doit être enregistrée auprès du service des impôts et publiée au service de la publicité foncière.
La déclaration de revenus
C’est un formulaire à remplir chaque année par les indivisaires, pour déclarer les revenus tirés du bien immobilier en indivision. Il faut utiliser le formulaire n° 2044 pour les revenus fonciers ordinaires, ou le formulaire n° 2044-SPE pour les revenus fonciers spéciaux (déficit foncier, dispositif Pinel, etc.). Il faut également joindre le formulaire n° 2044-EB si le bien immobilier en indivision bénéficie d’un dispositif de défiscalisation.
Quels avantages procure l’indivision ?
Voici les principaux points à retenir sur les avantages de l’indivision. L’indivision permet de :
Conserver un bien immobilier en commun sans avoir à le partager ou à le vendre
Cela peut être utile, par exemple, pour préserver un patrimoine familial ou pour réaliser un investissement locatif.
Bénéficier de certains dispositifs fiscaux avantageux
A l’instar du dispositif Pinel qui offre une réduction d’impôt aux propriétaires qui louent un bien immobilier neuf sous certaines conditions. Les indivisaires peuvent ainsi profiter de la réduction d’impôt proportionnellement à leur quote-part.
Mutualiser les charges et les impôts liés au bien immobilier en indivision
Les indivisaires peuvent ainsi réduire leurs dépenses et optimiser leur rentabilité.
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Quels sont les inconvénients de l’indivision ?
L’indivision a pour désavantage d’/de :
Impliquer une dépendance entre les indivisaires
Ils doivent s’accorder sur les décisions concernant le bien immobilier en indivision. En principe, les actes de gestion courante du bien immobilier en indivision requièrent l’accord de la majorité des deux tiers des indivisaires, tandis que les actes de disposition du bien immobilier en indivision requièrent l’unanimité des indivisaires. En cas de désaccord, les indivisaires peuvent saisir le juge, ce qui peut entraîner des conflits et des frais de procédure.
Exposer les indivisaires à des risques financiers
Et ce, en cas de défaillance ou de fraude de l’un d’entre eux. Par exemple, si un indivisaire ne paie pas sa part de taxe foncière ou de taxe d’habitation, les autres indivisaires peuvent être poursuivis par l’administration fiscale. De même, si un indivisaire vend sa part du bien immobilier en indivision à un tiers sans en informer les autres indivisaires, il peut engager leur responsabilité.
Limiter la liberté des indivisaires
Par conséquent, ils ne peuvent pas disposer librement de leur part du bien immobilier en indivision. Par exemple, un indivisaire ne peut pas vendre, donner ou hypothéquer sa part du bien immobilier en indivision sans l’accord des autres indivisaires. Il ne peut pas non plus sortir de l’indivision sans l’accord des autres indivisaires ou sans une décision de justice.
En résumé, la déclaration d’un bien immobilier en indivision est une démarche obligatoire pour les indivisaires.
