Le statut de loueur en meublé non professionnel permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. En effet, le principal atout de ce statut est de pouvoir réduire fortement l’imposition sur ses revenus locatifs. Découvrez dans cet article comment fonctionne ce mécanisme de la location meublée non professionnelle ou LMNP.
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Les régimes fiscaux dans le cadre d’une location meublée non professionnelle
L’acquisition d’un bien immobilier – que ce soit une location nue ou une location meublée – génère de nombreux frais et dépenses qu’il faut intégrer dans le rendement général de l’opération. Néanmoins, même si la location meublée nécessite une gestion locative plus contraignante, elle bénéficie d’un régime fiscal avantageux en ce que les recettes perçues sont imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC.
Au préalable, lorsque le propriétaire bailleur déclare pour la première fois son activité de location meublée non professionnelle auprès de l’administration, il doit choisir entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC
- Le régime réel
Le choix de ce régime fiscal aura une forte incidence sur la rentabilité locative de son investissement immobilier. Néanmoins, il faut savoir que ce choix n’est pas définitif et que le propriétaire bailleur pourra changer de régime tous les deux ans, selon sa situation.
Qu’est-ce que le régime micro-BIC ?
Il s’agit du régime applicable de plein droit dès lors que les recettes locatives sont inférieures à 77.700 euros pour les locations meublées classiques ou de 15.000 euros pour les locations de courte durée. Ainsi, les revenus locatifs sont imposés après application d’un abattement forfaitaire de 30%, 50% ou 51%.
En général, cet abattement est plus intéressant que le régime des revenus fonciers dans le cadre de la location vide. En revanche, il ne permet pas au propriétaire bailleur de déduire les charges.
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C’est quoi le régime réel ?
Le régime réel est un régime qui ne s’applique que si :
- les recettes locatives sont supérieures aux seuils susmentionnés
- le propriétaire bailleur prend cette option au cours de son immatriculation ou en cours de location.
Il faut savoir que le régime réel offre deux avantages. Le premier est qu’il permet au propriétaire bailleur d’amortir le bien immobilier, les meubles qui le composent et les éventuels travaux de rénovation pendant une durée de 9 ans. Le second avantage est qu’il lui permet également de déduire les charges nécessaires à la gestion du bien immobilier.
Autrement dit, ce régime réduit drastiquement la base imposable du propriétaire bailleur. Il pourrait même la supprimer. En effet, dans certaines situations, le montant de l’amortissement et des charges déductibles est supérieur aux loyers perçus. Par conséquent, le propriétaire bailleur génère un déficit qui pourra être reporté pendant 10 ans. En d’autres termes, le régime réel est le plus intéressant pour les propriétaires bailleurs en location meublée non professionnelle.
Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?
Si vous choisissez le régime réel, les charges déductibles chaque année correspondront à toutes les charges que vous payez dans le cadre de l’exploitation de votre bien meublé et que vous pouvez déduire de vos recettes. Attention, il faudra que vous puissiez justifier l’ensemble de ces dépenses sur le bien loué. Ainsi, il est très important de conserver précieusement vos justificatifs.
La liste des charges déductibles
Comme il a été dit précédemment, l’objectif du régime réel est de prendre en compte toutes les dépenses engagées dans le cadre de la location meublée. Il s’agit, entre autres :
- Des frais d’entretien
- Des frais d’assurance
- Des frais d’établissement
- Des dépenses fixes
- Des charges de copropriété
- Des honoraires de l’agence immobilière
- Des frais de notaire
- Des intérêts d’emprunt
- De la taxe foncière ou d’habitation
- De la contribution foncière des entreprises (CFE)
- Des frais de comptabilité
- Des frais de déplacement
- Des frais de procédure.
En d’autres termes, vous pouvez déduire l’ensemble des frais de gestion locative, les frais liés à l’acquisition du bien immobilier ainsi que les taxes.
Quelles sont les charges amortissables ?
Attention à ne pas confondre les charges déductibles avec les charges amortissables ! En effet, les meubles, le prix d’acquisition du bien et les travaux de rénovation sont considérés comme des charges amortissables.
Par conséquent, l’administration fiscale prend en compte leur perte de valeur au fil du temps pour permettre aux propriétaires de bénéficier d’une déduction supplémentaire. Ainsi, ce n’est pas le montant total qui sera déduit chaque année mais seulement un pourcentage.
Par ailleurs, l’avantage majeur des locations meubles réside dans la déduction des amortissements du bien.
L’amortissement est le fait de lisser dans le temps le coût d’un investissement en dépréciant annuellement cet actif en tenant compte de son usure, de son utilisation ou de son obsolescence.
Parmi les charges amortissables figurent :
- Les travaux d’amélioration et de réparation, sauf les petites réparations courantes
- Le mobilier
- Les constructions.
En outre, le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) a pour avantage que le montant de l’amortissement qui n’a pas pu être appliqué est reportable sur les années suivantes, sans limitation de durée. Néanmoins, nous vous recommandons de confier la déclaration des revenus de votre activité de LMNP à un expert-comptable qui saura vous accompagner dans le calcul des charges déductibles.
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Quelles sont les conditions pour déduire ces charges ?
Pour que les charges de vos revenus de location meublée puissent être déduites, elles doivent respecter les conditions suivantes :
La justification
En effet, vous devez pouvoir apporter la preuve de l’ensemble des charges. Par conséquent, conservez précieusement toutes les factures et autres pièces justificatives.
Le rattachement à la gestion du bien
Il faut que les dépenses aient été engagées uniquement pour la gestion locative.
Une temporalité
Autrement dit, les charges déductibles doivent être comprises dans l’exercice au cours duquel elles ont été engagées. C’est pourquoi les frais de notaire ne sont déductibles que la première année.
Ainsi, si les charges remplissent ces conditions, vous pourrez les reporter lors de votre déclaration fiscale.
Voilà, vous savez désormais tout ce qu’il faut savoir sur les charges déductibles en location meublée non professionnelle.
