Proposez-vous un logement en tant que résidence principale ? Dans ce cas, lorsque le locataire prend congé de votre demeure, vous vous posez peut-être des questions sur l’augmentation du loyer à la relocation. Dans cet article, nous allons découvrir s’il est possible d’augmenter le loyer entre deux locataires.
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Est-il possible d’augmenter le loyer entre deux locataires ?
En tant que bailleur, vous avez effectivement la possibilité d’augmenter le loyer entre deux locataires. Toutefois, vous devez respecter la règlementation en vigueur. En effet, les modalités de fixation et de hausse du loyer varient selon que le bien immobilier se situe en zone tendue ou en zone non tendue.
Comment se passe l’augmentation du loyer en zone non tendue ?
Lorsque le logement proposé se situe dans une zone non tendue, le bailleur peut augmenter librement le loyer entre deux locataires. En effet, les zones non tendues ne sont pas soumises à un plafonnement ou à un encadrement du loyer. Néanmoins, pour fixer le nouveau montant du loyer, le bailleur doit tenir en compte plusieurs facteurs tels que :
- L’état du marché immobilier local
- L’évolution du prix dans le quartier
- Les caractéristiques du logement et la situation de la demande locative dans la commune.
Attention ! La loi du 22 août 2021 dispose, en son article 159, que si le logement en question a obtenu un DPE classé F ou G, le bailleur ne pourra pas revoir le loyer à la hausse lors du changement de locataire.
Qu’en est-il si le logement est situé en zone tendue hors encadrement des loyers ?
Si le logement se situe dans une zone tendue, l’augmentation du loyer est soumise à l’indice de référence des loyers (IRL) lorsqu’aucune indexation n’est intervenue lors des 12 derniers mois. Par conséquent, en cas de changement de locataire, le bailleur peut calculer le nouveau montant du loyer en fonction de l’IRL du trimestre correspondant. À noter que le bail de location devra mentionner le loyer indexé.
Pour information, l’IRL est un indice publié chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) en France. Cet indice reflète l’évolution moyenne des loyers d’habitation enregistrée sur le marché locatif. Par conséquent, lors du changement de locataire, il faudra calculer le prix du loyer en utilisant la formule suivante :
Nouveau loyer = Loyer précédent x (IRL du trimestre d’entrée du nouveau locataire / IRL du trimestre du dernier loyer)
Quid de la hausse du loyer d’un logement en zone tendue concerné par l’encadrement ?
Il faut savoir que la loi Alur du 27 mars 2014 a instauré un encadrement des loyers afin de réguler les loyers dans les villes concernées par un marché locatif tendu. Par ailleurs, la loi Elan de novembre 2018 a également donné la possibilité aux communes volontaires d’instaurer un encadrement des loyers. Ainsi, des villes comme Paris ou Lille ont mis en place ce dispositif pour maîtriser la hausse des loyers.
Par conséquent, si vous voulez indexer le loyer entre deux locataires, c’est l’encadrement qui prévaut sur le plafonnement. Concrètement, il sera obligatoire de se référer aux loyers de référence minorés et majorés.
Notons que les propriétaires qui mettent leur logement en location dans les zones concernées sont légalement obligés de respecter cet encadrement des loyers. Dans le cas d’une relocation, le loyer ne devra pas dépasser le loyer de référence majoré, qui est le loyer maximal fixé par les autorités pour ce type de logement dans cette zone spécifique. En outre, le loyer de référence majoré se calcule en prenant en considération divers critères, comme :
- La localisation du bien
- Sa superficie
- Son nombre de pièces
À noter que l’augmentation de loyer n’est possible que si aucune indexation n’a eu lieu sur les 12 derniers mois. Si le renouvellement du bail se fait avant cela, le bailleur devra alors appliquer le même loyer que celui qui a été pratiqué avec le précédent locataire.
En cas de non-respect de l’encadrement du loyer à la relocation, le locataire peut saisir la commission de conciliation ou le tribunal pour obtenir un ajustement du loyer. Le bailleur devra alors restituer au locataire le trop-perçu des trois dernières années. Par conséquent, pour éviter cette situation, il est primordial de se conformer au loyer maximal fixé dans la commune où se situe le logement en location.
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Loi Pinel et révision annuelle de loyer
Si vous avez réalisé un investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel, il vous sera possible de procéder à la révision annuelle du loyer. Toutefois, il ne faudra pas dépasser le plafond de loyer au mètre carré fixé pour chaque zone Pinel. Dans le cas contraire, vous risquez de perdre tous les avantages fiscaux liés à la loi Pinel.
Les cas particuliers dans l’augmentation de loyer entre deux locataires
Il existe quelques exceptions à connaître qui pourraient vous permettre de contourner le plafonnement ou l’encadrement des loyers. Et ce, même si le logement en location se situe en zone tendue.
Il y a une sous-évaluation du loyer
Si vous voulez pouvoir augmenter le montant du loyer, vous devrez apporter la preuve que le loyer actuel est sous-évalué. Pour ce faire, il faudra que vous réunissiez plusieurs références de biens immobiliers similaires dans le voisinage. Par ailleurs, les biens comparables doivent présenter des caractéristiques identiques au vôtre comme :
- La taille
- Le nombre de pièces
- Les équipements
- L’état général
Si vous parvenez à prouver que le loyer de votre logement est nettement inférieur à ceux pratiqués sur le marché alors une hausse du loyer est possible. Et encore, il faudra que cette augmentation n’excède pas la moitié de la différence par rapport aux loyers de référence constatés.
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De gros travaux ont été réalisés
Autrement dit, vous avez réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité du logement sur les parties communes ou privatives. Il faudra également que le coût de ces travaux soit au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué alors le loyer pourra être augmenté de 15% à la signature du nouveau bail.
Attention ! Les logements classés F et G restent soumis à l’encadrement des loyers même si des travaux ont été engagés ou que le loyer est sous-évalué. Seule une meilleure performance énergétique permettra de réviser le montant du loyer entre deux locataires.
Voilà, vous savez désormais comment se fait une augmentation de loyer entre deux locataires.
