Charges locatives : comment se fait le calcul ?

Les charges locatives sont des dépenses liées à l’usage ou à l’entretien du logement et de l’immeuble, que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire. Elles sont généralement payées sous forme de provisions mensuelles qui sont régularisées une fois par an en fonction des dépenses réelles. Mais comment se fait le calcul des charges locatives ? Quelles sont les charges récupérables ? Quelles sont les modalités de paiement et de régularisation ? Découvrons tout cela dans cet article.

Quelles sont les charges récupérables ?

Les charges récupérables sont les charges que le propriétaire peut facturer au locataire, en plus du loyer. Elles sont fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui établit une liste exhaustive des dépenses concernées. Les charges récupérables se répartissent en trois catégories :

• Les dépenses relatives aux services liés au logement et à l’usage de l’immeuble, comme l’ascenseur, le chauffage collectif, l’eau froide et chaude et le gardiennage.
• Les frais d’entretien courant et de menues réparations des parties communes de l’immeuble, comme le nettoyage, la désinfection, l’électricité et la réparation des appareils d’entretien.
• Les taxes et redevances qui correspondent à des services dont le locataire profite directement, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la redevance d’assainissement.

Les charges qui ne figurent pas dans cette liste ne sont pas récupérables et doivent être payées par le propriétaire. C’est le cas, par exemple, des frais de gestion, des impôts fonciers, des assurances, des grosses réparations, etc.

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Comment se fait le calcul des charges locatives ?

Le calcul des charges locatives dépend du mode de répartition choisi par le propriétaire qui doit être précisé dans le contrat de bail. Il existe deux modes de répartition possibles :

La répartition au réel

Cela consiste à répartir les charges en fonction de la consommation réelle de chaque locataire, mesurée par des compteurs individuels ou des répartiteurs de frais de chauffage. Ce mode de répartition est plus équitable, mais il nécessite un équipement adapté et un relevé régulier des compteurs.

La répartition au forfait

Elle vise à répartir les charges en fonction d’un critère forfaitaire, comme la surface du logement, le nombre de pièces, le nombre d’occupants, etc. Ce mode de répartition est plus simple, mais il peut être moins précis et moins incitatif aux économies d’énergie.

Le calcul des charges locatives se fait en deux étapes :

Le paiement des provisions

Il s’agit de verser chaque mois au propriétaire une somme estimée des charges, en plus du loyer. Le montant des provisions est fixé par le propriétaire, en tenant compte des dépenses des années précédentes et des éventuelles variations à venir. Le paiement des provisions doit être justifié par une quittance de loyer qui détaille le montant du loyer et celui des charges.

La régularisation des charges

Cela consiste à comparer, une fois par an, le montant des provisions versées par le locataire et le montant des charges réelles payées par le propriétaire. Le propriétaire doit fournir au locataire un décompte détaillé des charges, accompagné des justificatifs correspondants. Si le montant des provisions est supérieur au montant des charges réelles, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu au locataire. Si le montant des provisions est inférieur au montant des charges réelles, le locataire doit payer le complément au propriétaire.

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Quelles sont les modalités de paiement et de régularisation des charges locatives ?

Le paiement et la régularisation des charges locatives sont soumis à certaines règles qui visent à garantir les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Voici les principales :

• Le paiement des provisions doit être effectué en même temps que le loyer, à la date convenue dans le contrat de bail. Le propriétaire ne peut pas exiger le paiement des provisions plus d’un mois à l’avance, ni modifier le montant des provisions en cours de bail, sauf si le contrat le prévoit expressément.
• La régularisation des charges doit être effectuée au moins une fois par an, dans un délai raisonnable après la clôture des comptes de l’immeuble. Le propriétaire doit informer le locataire du montant des charges réelles et lui fournir les pièces justificatives, soit par courrier, soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé. Le locataire dispose d’un délai de six mois pour contester le décompte des charges et demander des explications ou des corrections au propriétaire.
• Le délai de prescription des charges locatives est de trois ans, à compter du jour où le propriétaire a émis sa demande de paiement ou de remboursement. Le propriétaire ne peut donc pas réclamer au locataire le paiement ou le remboursement des charges datant de plus de trois ans.

Vous savez désormais comment se fait le calcul des charges locatives.