Opter pour un investissement locatif permet d’accroître en douceur son patrimoine immobilier et de bénéficier, une fois l’achat amorti, d’un complément de revenu appréciable, notamment en vue de la retraite. Pour autant, vu l’augmentation des taux d’intérêt, il est indispensable de bien penser son investissement si l’on veut qu’il soit rentable.
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Est-ce rentable d’acheter et d’investir dans un appartement pour le louer ?
L’immobilier est un placement sécurisé. Il s’agit d’un actif tangible qui existe dans le monde réel et qui, sauf en cas de catastrophe naturelle, ne peut pas disparaître du jour au lendemain. En investissant dans l’immobilier locatif, vous allez pouvoir profiter de très nombreux avantages. Elle a pour avantages de permettre de :
- Diminuer votre impôt sur le revenu selon le mode de location et la fiscalité
- Percevoir des revenus complémentaires (une fois les mensualités remboursées)
- Se construire un patrimoine réel et stable qui prend de la valeur
- Se préparer une retraite confortable
- Transmettre un ou des biens à vos enfants
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6 conseils pour investir dans l’immobilier locatif !
Voici quelques conseils afin d’acheter pour louer en 2024 en toute sérénité.
Trouver le bon emplacement
Pour obtenir un investissement rentable, vous devez réfléchir avant tout à son emplacement. En effet, la qualité de l’emplacement est fondamentale. La demande locative, c’est-à-dire les nombres de demandes de logement dans le secteur doit être forte, surtout sur votre type de bien.
Déléguer la gestion locative
Passer par une agence de gestion locative professionnelle est un coût pour le propriétaire, environ 4 à 7 % des loyers mensuels. Toutefois, l’agence de gestion locative va s’occuper de trouver le locataire, mettre le bien en location, récupérer les loyers, gérer les travaux, etc. Autant d’activités qui peuvent se révéler fastidieuses et longues, notamment si vous possédez plusieurs appartements en location.
En revanche, si vous êtes motivé et que vous habitez à côté de votre investissement locatif, vous pouvez assurer la gestion de votre propriété vous-même et économiser chaque mois les frais de gestion d’une agence. Il existe aussi des formules intermédiaires pour ne pas gérer entièrement votre bien seul. Dans tous les cas, ne négligez pas la gestion locative de votre bien, surtout s’il y a de fortes chances que vous le conserviez de nombreuses années.
Faire des travaux pour augmenter le rendement locatif
Effectuer des travaux de rénovation dans un bien en mauvais état peut s’avérer une excellente opportunité. Investir dans un logement classé E, F ou G au DPE, c’est-à-dire qui est une passoire thermique permet de gonfler sa rentabilité locative. En effet, le prix d’achat d’un bien qui a besoin de rénovation se négocie plus facilement à la baisse. Notamment s’il s’agit d’une passoire thermique, de quoi économiser plusieurs milliers d’euros.
La rénovation énergétique d’un logement n’est pas un simple changement d’étiquette DPE. Un appartement bien rénové, c’est un meilleur confort de vie pour le locataire, une facture d’énergie réduite (le locataire va moins consommer et donc dépenser) et surtout des loyers supérieurs. Un logement avec un excellent DPE peut se louer 10 % plus cher, tandis que pour une passoire thermique le montant du loyer peut baisser de 15 % par rapport à la moyenne. D’ailleurs, il n’est plus possible de remettre en location une passoire thermique ou d’augmenter leur loyer. Vous avez tout intérêt à faire des travaux de rénovation.
Il y a aussi un intérêt fiscal. Les travaux peuvent être déclarés comme des charges et être déduit de votre impôt sur le revenu (selon le régime fiscal choisi).
Optimiser sa fiscalité
Loin d’être point mineur, la fiscalité de votre location constitue un gros enjeu en termes de rentabilité. Savoir l’optimiser est primordial. Location vide ? Location meublée ? Location saisonnière en Airbnb ? Location longue durée ? Mais aussi logement ancien ou logement neuf ? Pour chaque type de location, vous disposez d’un vaste choix de régimes fiscaux n’offrant pas la même rentabilité locative.
Le choix du régime fiscal doit se faire selon le type de logement, l’emplacement et la demande locative dans le secteur. À proximité d’un campus, privilégiez de manière logique la location meublée en LMNP, celle-ci est très demandée par les étudiants.
De manière générale, que ce soit avec la location meublée ou la location nue, vous disposez soit d’un régime fiscal forfaitaire, soit d’un régime fiscal réel dans lequel vous déclarez toutes vos charges. Les régimes fiscaux forfaitaires sont intéressants seulement si vous avez peu de temps à accorder à la gestion de votre patrimoine.
Souvent mentionnées, la loi Pinel ou la loi Censi Bouvard concernent les investissements dans l’immobilier neuf. Avec ce type de dispositif, vous profitez d’une réduction d’impôt en échange d’un investissement locatif dans un appartement neuf ou une résidence neuve de services.
Pensez aussi à l’assurance emprunteur que vous pourrez renégocier au cours de la durée de votre crédit, c’est un bon moyen d’économiser de l’argent et de grappiller du rendement locatif.
Lorsque vous calculez le rendement potentiel d’un appartement ou une maison, il faut aussi veiller à ne pas oublier la taxe foncière, un impôt local dont s’acquitte tout propriétaire.
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Sélectionnez bien votre locataire
Pour réussir son investissement locatif, il faut surtout bien choisir son locataire. Loyer inférieur à un tiers des revenus, possibilité de caution solidaire, caution pour l’intégralité du montant du loyer exigé de chaque participant en cas de colocation… Demandez le maximum de garanties aux futurs locataires afin de percevoir les loyers et donc de sécuriser votre investissement immobilier et surtout, in fine, de pouvoir assurer le remboursement de votre crédit immobilier. Toute rentabilité locative sera mise à mal si vous multipliez les périodes de vacances locative, c’est-à-dire sans locataire et donc sans loyer.
Souscrivez une garantie pour votre investissement locatif
Toujours dans l’idée de préserver votre patrimoine immobilier et de mieux le rentabiliser sur le long terme, il est nécessaire d’assurer vos revenus locatifs en souscrivant à une assurance locative. Elle peut prendre la forme d’une assurance classique de loyers impayés qui permet de couvrir les créances et les éventuelles détériorations. Comptez 1,5 à 2,5 % de vos loyers pour être assuré contre le risque locatif via une compagnie d’assurance traditionnelle. Si vous décidez de louer à un jeune de moins de 30 ans ou à un salarié précaire, la garantie Visale, couverte par l’Etat et Action Logement, permet également de couvrir le risque des loyers impayés mais également des éventuelles dégradations au sein du logement.
Voilà, vous connaissez maintenant tous les conseils pratiques pour réussir votre investissement immobilier locatif.
