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1) Mettre en valeur votre bien immobilier
Entre chaque changement de locataire, quelques petits travaux et un coup de rafraîchissement s’imposent. Conserver le bon état général de votre logement vous permet de ne pas revoir à la baisse le prix du loyer. Vous pouvez aussi démarquer votre offre de location grâce au « Home Staging » qui regroupe différentes techniques de marketing immobilier pour valoriser votre bien (décoration, mise en scène du bien, installation de rangements pratiques…). Il est aujourd’hui aussi important de réaliser des bonnes photos de votre logement pour assurer sa popularité sur les sites d’annonces immobilières.
Plus vous augmenterez la visibilité et le nombre de demandes de location autour de votre bien, plus vous aurez la possibilité de fixer le montant de votre loyer dans la fourchette haute des prix du marché. Ainsi vous améliorerez votre rendement locatif tout en assurant la continuité de l’occupation du logement.
2) Comment fixer le bon loyer pour votre location
L’estimation du loyer demande toute l’attention du propriétaire bailleur. En effet, une fois établi et indiqué dans le contrat de bail, il ne peut être modifié librement. Le loyer est indexé tous les ans sur l’évolution sur l’IRL (l’Indice de Référence des Loyers). Le propriétaire peut procéder aux évolutions du prix seulement au renouvellement du contrat ou au changement de locataire. Pour déterminer le montant du loyer, il est nécessaire de réaliser une étude de marché ciblée. Entre autre il est conseillé d’étudier, les offres les plus similaires à votre logement (vide ou meublé, quartier, étage, surface habitable, ancienneté,…) et de déterminer le prix juste pour déclencher les demandes de location.
Attention : pour certaines zones urbaine, notamment Paris à compter du 1er août 2015, la loi Alur (Duflot II) pour l’accès au logement et à l’urbanisme rénové du 24 mars 2014 a prévu l’encadrement des loyers. Pour chaque renouvellement de location ou nouveau bien mis à louer «son montant maximum est fixé pour chaque catégorie de logement (selon la taille, la date de construction, qu’il soit meublé ou non) et chaque quartier, sur la base des références de loyers précisées par arrêté préfectoral ».
3) La recherche du locataire
Pour obtenir le plus de candidatures possible et augmenter vos chances de trouver la perle rare (locataire qui paye ses loyers à temps et qui ne dégrade pas votre logement), vous pouvez publier votre offre sur les portails d’annonces immobilières.
Ils vous est aussi possible de publier votre annonce immobilière sur vos réseaux sociaux et de faire ainsi appel à vos proches et à votre réseau personnel pour trouver le locataire de vos rêves.
VOIR AUSSI : Que veut dire sous compromis de vente en immobilier ?
4) Préparation des documents indispensables à la location
Avant de trouver le locataire idéal il est important que le propriétaire prépare les différents actes nécessaires à la sécurisation de la relation propriétaire / locataire.
Il devra obligatoirement se munir d’un :
- Modèle type de bail locatif
- Modèle d’acte de caution
- Modèle d’état des lieux
- Modèle de quittances de loyers
Le propriétaire bailleur doit aussi présenter les trois diagnostics immobiliers obligatoires à la location
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Diagnostic plomb (pour les habitations construites avant le 1er janvier 1949)
- L’ERNT: Etat des Risques Naturels,Miniers et Technologiques (certaines zones à risques)
5) Assurance des loyers impayés ou caution solidaire ?
Afin de se prémunir des risques locatifs tels que la dégradation du logement ou les loyers impayés, il est possible d’utiliser deux instruments de protection.
La caution solidaire : généralement fournie par les parents ou par des organismes spécialisés, celle-ci implique un engagement des parents à pallier les risques locatifs. Il est parfois difficile de forcer la personne garante au paiement des dégradations ou des loyers impayés, c’est pourquoi il est important de vérifier la proximité entre le locataire et ses garants. Pour plus de sécurité, il est alors possible d’opter pour une assurance des loyers impayés : Garantie des loyers impayés (GLI) ou Garantie universelle des risques locatifs (GRL). Ces assurances garantissent les risques mais leur rétribution est généralement comprise entre 2% et 3,5% du montant des loyers. Pendant les périodes de vacances locatives, n’oubliez pas qu’une assurance propriétaire non occupant vous permet de vous protéger contre un éventuel sinistre normalement garanti par l’assurance locataire.
En effet l’investissement locatif demande une implication personnelle mais il offre un taux de rentabilité plus important que bien d’autres solutions d’épargne.
