Un achat immobilier se déroule généralement en deux temps : la signature du compromis ou de la promesse de vente et la signature de l’acte de vente qui conclut la vente avec la remise des clés. Cependant, lorsque vous signez un compromis de vente, vous pouvez insérer des clauses suspensives au contrat. Ces clauses vont conditionner la vente à la réalisation de certains évènements. Nous allons vous expliquer tout cela dans cet article.
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Qu’est-ce qu’une clause suspensive ?
Une clause suspensive est une obligation conditionnelle sans laquelle un contrat entre deux parties ne pourra pas être conclu. Il s’agit d’un événement futur et incertain qui, s’il se réalise, rendra le contrat exécutoire. En revanche, si l’événement ne se réalise pas, le contrat ne sera pas formé. Autrement dit, la transaction sera annulée sans pénalités.
Les clauses suspensives, appelées aussi conditions suspensives, permettent de faire face aux imprévus qui pourraient remettre en cause la vente. Dans la plupart des cas, elles protègent l’acheteur. Cependant, elles ont aussi pour utilité de prémunir l’acheteur et le vendeur des décisions administratives qui s’imposent à eux.
Néanmoins, la clause suspensive doit résulter d’une adhésion de l’acheteur et du vendeur. En d’autres termes, une seule partie ne doit pas imposer une clause suspensive à l’autre partie car, dans ce cas, il s’agirait d’une condition potestative. Or, la condition potestative n’est pas valide.
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Quelles sont les différentes clauses suspensives d’un compromis de vente ?
Il existe plusieurs types de clauses suspensives dans un compromis de vente qui concerne généralement le futur acheteur. Elles conditionnent l’achat à la réalisation de certains événements, dont les plus courants sont :
1. L’obtention d’un prêt
En effet, lorsque l’acquisition du bien est financée par le biais d’un crédit immobilier, la clause suspensive de vente liée à l’obtention du prêt est obligatoire. Le futur acheteur dispose alors d’un à deux mois pour obtenir son prêt auprès d’un établissement prêteur. La clause suspensive peut alors préciser différents éléments comme la somme empruntée, la durée du remboursement, le taux maximum et la liste des établissements auprès desquels l’acheteur va faire sa demande. A noter que si le prêt n’est pas accordé à l’acheteur, la vente sera annulée.
2. L’obtention d’un permis de construire
Si l’objet de la vente est un terrain, alors l’obtention d’un permis de construire ou de toute autre autorisation administrative peut être ajoutée aux clauses du compromis de vente. Il faut prévoir un délai de 5 à 6 mois pour cette condition suspensive dont :
- 2 mois d’instruction pour la mairie pour la demande de permis de construire et,
- 2 mois à prévoir pour un recours des tiers.
3. La réalisation de certains travaux par le propriétaire actuel
Dans certains cas, l’acheteur peut ajouter une clause suspensive au compromis de vente qui précise que l’achat est soumis à la réalisation de certains travaux par le vendeur. Nous vous conseillons toutefois de définir précisément la nature des travaux à réaliser.
4. La vente d’un autre bien immobilier ou mise en place d’un prêt-relais
Si l’acquéreur est propriétaire d’un bien immobilier alors l’acte d’achat peut être soumis à la condition suspensive de la vente préalable de ce bien qu’il possède. Dans ce cas, l’argent de la première vente est nécessaire au financement du projet. De ce fait, si le bien n’est pas vendu dans le délai imparti, la vente finale entre le vendeur et l’acheteur est annulée. Toutefois, le défaut de vente devra être constaté par un agent immobilier ou un notaire.
5. L’absence de servitudes
Plus précisément, l’acheteur peut se réserver le droit d’annuler la vente s’il venait à découvrir l’existence de servitudes d’urbanisme ou d’utilité publique sur le bien. Il peut s’agir d’une servitude de passage, d’une servitude de vue, etc.
6. L’absence de préemption
Dans certaines communes, la collectivité peut exercer un droit de préemption (DPU) sur votre bien. La collectivité possède alors le droit d’acheter un bien se trouvant dans une zone spécifique, dans laquelle elle envisage des projets urbains particuliers. Ainsi, si votre bien se trouve dans une zone soumise à DPU, l’absence de préemption est une clause suspensive indispensable au compromis de vente.
Pour vérifier cette absence de préemption, le notaire doit adresser à la collectivité une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) mentionnant les éléments suivants, comme :
- Le prix et les conditions de vente
- Les informations sur la situation géographique du bien
- Les coordonnées de l’acquéreur.
Après réception du DIA, la municipalité dispose d’un délai de deux à trois mois pour exprimer sa volonté d’user de son droit de préemption. Il faut néanmoins savoir que, dans le cas où la collectivité n’exerce pas ce droit, il faudra attendre la fin du délai pour considérer que la condition suspensive est bien réalisée. En effet, en droit administratif, « silence vaut accord ».
7. La présentation de diagnostics
En fonction de la date de construction du bien, différents diagnostics doivent obligatoirement être fournis par le propriétaire avant la conclusion d’une vente. C’est le cas, par exemple, du diagnostic de performance énergétique (DPE), des diagnostics amiante, plomb, etc. En effet, si ces diagnostics ne sont pas établis à temps alors la vente est annulée. Par ailleurs, si l’un de ces diagnostics révèle un défaut alors le vendeur s’engage à réaliser les travaux de mise en conformité avant la vente.
8. L’obtention d’une autorisation du syndicat de copropriété
Si le bien appartient à une copropriété, il faudra, selon votre projet, bénéficier de l’accord du syndicat de copropriété pour réaliser votre projet. Cela est notamment valable pour la transformation d’un local professionnel en bien à usage d’habitation. Néanmoins, cela vaut aussi pour tous les travaux qui nécessitent un vote en Assemblée Générale.
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Quelles sont les conditions de validité d’une clause suspensive ?
Pour qu’une clause suspensive soit valable, elle doit respecter certaines conditions telles que :
- La condition ne doit pas dépendre de la volonté d’une seule des parties
- Les deux parties doivent être de bonne foi
- La condition suspensive doit être licite, autrement dit ne pas être illégale ni porter atteinte aux bonnes mœurs
- Elle doit être validée par les deux parties lors de la signature du compromis de vente.
Quelle est la différence entre une clause suspensive et une clause résolutoire ?
Attention à ne pas confondre ces deux termes ! D’une part, une clause suspensive permet d’annuler un contrat sans pénalité si un événement futur et incertain ne se produit pas.
La clause résolutoire est le contraire de la clause suspensive. Elle permet d’annuler un contrat si un événement futur et incertain se produit.
Vous connaissez désormais toutes les informations à savoir les clauses suspensives d’un compromis de vente.
