La promesse synallagmatique de vente, aussi appelée avant-contrat, est un document central lors de l’achat et de la vente d’un bien immobilier. Elle autorise les parties à s’accorder sur les termes de la transaction tout en intégrant des conditions pour sécuriser l’opération. Découvrons ensemble l’importance de ces conditions et leurs impacts sur le déroulement de la vente.
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Qu’est-ce qu’une promesse synallagmatique de vente ?
La promesse synallagmatique de vente est donc un accord entre le vendeur et l’acheteur sur la vente d’un bien immobilier. Contrairement à la promesse unilatérale de vente, cet avant-contrat engage les deux parties dès sa signature. Le vendeur s’engage à céder son bien au prix convenu, tandis que l’acheteur s’engage à l’acquérir sous réserve du respect des conditions suspensives prévues au contrat.
C’est un contrat où le vendeur s’engage à vendre un bien et l’acheteur s’engage simultanément à l’acheter, souvent sous certaines conditions.
Afin de protéger les intérêts des parties, la promesse synallagmatique de vente doit être établie par écrit et contenir certaines mentions obligatoires :
- La désignation précise du bien concerné (adresse, superficie, etc.).
- Le prix de vente et les modalités de paiement.
- La date prévue pour la signature de l’acte définitif de vente.
- Les conditions suspensives éventuelles.
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Les conditions suspensives : une protection pour les parties
Ce qu’on appelle les « conditions suspensives » sont des conditions propres à l’avant-contrat permettant de soumettre la réalisation de la vente à la venue d’évènements futurs et incertains. Elles offrent une garantie aux parties, en particulier à l’acheteur, qui peut renoncer à l’acquisition sans risquer les pénalités si les conditions ne sont pas remplies.
En pratique, il existe différentes sortes de conditions suspensives :
- L’obtention d’un crédit immobilier par l’acheteur.
- Le résultat favorable d’un diagnostic immobilier (amiante, plomb, etc.).
- La délivrance d’un permis de construire.
- L’absence de servitude grevant le bien.
La condition suspensive d’obtention de prêt
La condition suspensive la plus courante est celle de l’obtention du financement nécessaire à l’acquisition du bien. La plupart des acheteurs ont besoin d’un emprunt bancaire pour financer leur projet immobilier. Cette clause autorise donc l’acheteur à se désengager s’il ne parvient pas à obtenir son crédit dans un délai généralement fixé à 45 jours après la signature de l’avant-contrat.
À noter que la loi impose aussi au vendeur d’inclure cette condition suspensive dans le contrat, même si l’acheteur n’en fait pas la demande. En cas de non-respect de cette obligation légale, le vendeur peut être tenu de rembourser l’intégralité des sommes versées par l’acheteur lors de la signature de l’avant-contrat.
La condition suspensive relative aux diagnostics immobiliers
Certaines conditions suspensives concernent les diagnostics obligatoires effectués sur le bien avant la vente. Par exemple, il peut s’agir du diagnostic de performance énergétique (DPE) ou encore de celui de la présence d’amiante ou de plomb. Si les résultats de ces diagnostics ne sont pas bons, l’acheteur pourra se désengager sans pénalités, pour ne pas prendre de risques inutiles.
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Les conséquences des conditions suspensives
Lorsqu’une condition suspensive est réalisée, la vente devient ferme et définitive entre les parties. Dans le cas contraire, si toutes les conditions n’ont pas été remplies à l’expiration des délais prévus, la vente est caduque et chaque partie retrouve sa liberté.
L’acheteur récupère alors l’intégralité de son dépôt de garantie versé lors de la signature de l’avant-contrat.
En revanche, si l’une des parties ne respecte pas ses obligations résultant de la réalisation des conditions suspensives, elle peut être tenue de verser des dommages et intérêts à l’autre partie en réparation du préjudice subi. Si le vendeur refuse finalement de vendre son bien alors que toutes les conditions ont été remplies, l’acheteur pourra engager sa responsabilité contractuelle.
La levée des conditions suspensives
Pour permettre aux parties de suivre l’évolution de la réalisation des conditions suspensives, vous pouvez informer l’autre partie dès qu’une condition est remplie.
Une fois toutes les conditions levées, les parties peuvent procéder à la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire. À cette occasion, le bénéficiaire des conditions suspensives doit fournir les justificatifs attestant de leur réalisation.
La promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives est un outil précieux pour sécuriser la transaction immobilière entre les parties. Le fonctionnement et les conséquences de ces clauses est vital afin de mener à bien son projet immobilier, pensez-y !
Sources et compléments d’informations sur la promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives
- https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-souhaite-acheter-un-bien-immobilier-dois-je-faire-enregistrer-la-promesse
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F188
- https://www.demarches.interieur.gouv.fr/particuliers/promesse-vente-condition-suspensive-obtention-pret-quoi-agit-il
