L’achat en nue-propriété diffère en plusieurs points des achats immobiliers traditionnels. C’est une technique d’optimisation fiscale qui permet d’acquérir un bien immobilier à partir d’un investissement initial réduit. Cette pratique intéresse autant les familles qui veulent optimiser la transmission de leur patrimoine ainsi qu’aux investisseurs.
Si cet investissement vous intéresse mais que vous vous posez des questions dessus, vous êtes sur le bon article. Nous allons plus particulièrement aborder les risques et inconvénients de cet investissement pour que vous soyez le plus averti possible !
Menu
Qu’est-ce qu’un achat en nue-propriété ?
La nue-propriété est obtenue par le démembrement d’un bien immobilier. On distingue, d’une part, le nu-propriétaire et d’autre part, l’usufruitier.
Le nu-propriétaire est le propriétaire des murs. Il dispose de l’ « abusus », autrement dit, du droit de disposer du bien.
L’usufruitier, quant à lui, peut occuper les lieux ou percevoir des loyers et le droit d’en jouir. Il s’agit de l’ « usus » et du « fructus ».
Par conséquent, acheter en nue-propriété, c’est donner à un usufruitier l’usage et la jouissance du bien immobilier dans le cadre d’un cadre d’un contrat limité dans le temps. Dans ce cas, l’achat en nue-propriété permet de disposer librement du bien immobilier et d’accéder à la pleine propriété. Le propriétaire dispose ainsi d’un droit d’usage et de jouissance du bien.
En outre, l’achat en nue-propriété est un contrat généralement signé entre l’acheteur ou investisseur et un bailleur. D’un côté, le bailleur achète l’usufruit du bien immobilier qu’il met en location. De l’autre côté, l’investisseur achète la nue-propriété du bien immobilier et récupère la pleine propriété à l’issue du contrat.
Néanmoins, il faut savoir que l’investissement en nue-propriété ne dépasse jamais 20 ans. Toutefois, il est possible d’ajouter le temps de la construction qui dure entre 1 à 2 ans.
VOIR AUSSI : Est-il possible d’acheter une maison sans apport ?
Zoom sur les risques et inconvénients de cet investissement ?
L’investissement immobilier en nue-propriété comporte effectivement des risques. Il est possible que l’immeuble soit mal conçu. Autrement dit, présenter des malfaçons et/ou des vices de constructions.
De plus, il est recommandé de ne se lancer dans cet investissement que si vous avez déjà constitué un patrimoine au fil du temps. Autrement dit, l’achat en nue-propriété s’adresse plus aux propriétaires d’une résidence principale qui veulent bénéficier d’un complément de revenus pour leur retraite.
Les inconvénients de l’achat en nue-propriété sont :
Il est nécessaire d’avoir un apport personnel
Pour investir dans un achat en nue-propriété, la banque vous demandera un apport personnel pour financier l’opération et des garanties nécessaires en cas de défaut de paiement. En effet, l’établissement de crédit ne peut pas compter sur la présence de revenus supplémentaires pour financer totalement ou partiellement l’opération.
Des grosses réparations à charge
Il est nécessaire de bien étudier le contrat entre l’acheteur et le bailleur avant de signer. En effet, certains laissent à la charge des nus-propriétaires de gros travaux de réparation. Il faut également s’assurer de la bonne gestion des travaux en allant régulièrement sur le chantier de construction.
L’absence de rendement
En effet, l’acheteur ne perçoit aucun revenu en tant que nu-propriétaire. Il est ainsi nécessaire d’être prêt à payer un crédit immobilier à fonds perdus pendant 10 à 20 ans, sans aucune défaillance.
Quels sont les pièges à éviter quand on effectue un achat en nue-propriété ?
Pour profiter pleinement de l’achat en nue-propriété, il est nécessaire d’éviter cinq pièges !
Penser pouvoir disposer librement d’un bien en nue-propriété
En effet, en achetant un bien en nue-propriété, le nu-propriétaire ne pourra pas en disposer librement durant toute la période du démembrement. Concrètement, pendant les 15 ou 20 premières années, c’est l’usufruitier qui jouit de l’usus et du fructus. De plus, il est le seul qui peut habituer ou louer le logement démembré pour en percevoir des revenus.
Ne pas transmettre la nue-propriété à ses héritiers par acte notarié
En effet, certains parents choisissent de transmettre à leurs enfants la nue-propriété de leur bien immobilier par une donation en nue-propriété. Cette transmission de patrimoine anticipée présente effectivement un atout fiscal car lorsque le donateur décèdera, le nu-propriétaire récupèrera la pleine propriété du bien qui lui a été transmis en franchise d’impôts. De plus, il n’y a plus d’impôt à payer sur la valeur de l’usufruit.
Néanmoins, pour s’assurer de ne plus rien avoir à payer au niveau fiscal, il est important de bien considérer la « présomption fiscale de propriété » prévue par l’article 751 du Code Général des Impôts (CGI). Cet article dispose que, d’un point de vue fiscal, tout bien détenu par l’usufruitier fait partie de sa succession.
Autrement dit, le nu-propriétaire doit pouvoir prouver que la nue-propriété pour le bien concerné a déjà été notifiée par acte notarié et que les droits de succession ont déjà été réglés. Et ce, afin de ne pas être doublement imposé.
VOIR AUSSI : Le prêt relais : tout savoir sur son fonctionnement !
Ne pas avoir de stratégie pour l’acquisition du bien démembré
Avant de procéder à un achat immobilier, il est crucial d’identifier :
- le type de bien dans lequel vous souhaitez investir (studio, appartement, etc)
- la ville/le quartier où vous voulez acheter
- le prix du bien.
Croire que l’achat en nue-propriété est similaire à un achat immobilier classique
Bien que la finalité de l’achat en nue-propriété est d’acquérir un bien immobilier, il faut garder à l’esprit que le nu-propriétaire ne percevra aucun revenu issu du bien durant toute la période de démembrement. En cas de souscription à un crédit immobilier, le nu-propriétaire ne pourra pas compter sur d’éventuels loyers versés par les locataires du bien pour payer ne serait-ce que partiellement son crédit.
Faire une donation en nue-propriété au mauvais moment
Il faut effectivement noter qu’en matière de nue-propriété, les droits de succession sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Dans le cadre d’un démembrement de propriété dans lequel la durée est contractuellement fixée, l’usufruit est estimé à 23% de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans.
Ainsi, si la durée du démembrement est de 0 à 10 ans, la valeur de l’usufruit sera de 23% et la valeur de la nue-propriété sera de 77%. Pour une durée de 11 à 20 ans, l’usufruit vaudra 46% et la valeur de la nue-propriété sera de 54%.
Voilà, vous connaissez désormais tous les risques et inconvénients de l’achat en nue-propriété !
