Le bail à construction est une convention par laquelle le propriétaire d’un terrain le loue au profit d’un locataire. Ce dernier a notamment l’obligation de construire, de réhabiliter et de garder les bâtiments en bon état tout au long du bail.
Si vous vous apprêtez à signer un bail à construction, il est important de connaître au préalable les avantages et les inconvénients de cette convention. C’est justement ce que nous allons aborder dans cet article. Bonne lecture !
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Qu’est-ce qu’un bail à construction ?
Un bail à construction est un contrat de location dans le cadre duquel le preneur s’engage, essentiellement, à bâtir des constructions sur le terrain du bailleur. Pendant toute la durée du bail, le preneur est propriétaire des constructions. Toutefois, lorsque le contrat de bail prend fin, tous les édifices construits par le preneur deviennent la propriété du bailleur.
Le contrat signé entre les deux parties stipule le montant du loyer, qui est révisable tous les trois ans. À noter que le montant du loyer dépend du revenu brut de l’immeuble. Pour information, le bail à construction est régi par les articles L.251-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.
Le bail à construction profite tout aussi bien au propriétaire qu’au preneur. En effet, pour le preneur, aussi appelé locataire ou constructeur, cela lui permet de se procurer un terrain sans avoir à l’acheter. Pour le propriétaire, le bail à construction lui donne l’opportunité de rentabiliser son domaine inemployé dans l’éventuelle attente d’une vente.
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Qui est concerné par le bail à construction ?
Toute personne privée, physique ou morale, qui est en mesure de vendre ou de transférer la propriété d’un bien peut consentir à un bail à construction. Par ailleurs, une personne publique peut également consentir à un bail à construction sur son terrain privé. Les deux parties conservent leur liberté contractuelle sauf dans certains cas particuliers.
De plus, elles peuvent librement fixer le contenu de leur contrat et le montant du loyer.
Comment se forme le bail à construction ?
Pour qu’un bail à construction se forme, il doit impérativement être publié au service de publicité foncière compétent, anciennement appelé bureau des hypothèques. Et ce, aux fins d’opposabilité aux tiers.
En outre, le bail à construction doit être établi soit par acte notarié, soit par un acte sous seing privé. Ce dernier est une convention établie par les parties par écrit et signée par elles ou par un mandataire. Par la suite, le bail à construction est déposé au rang des minutes d’un notaire.
Quels sont les avantages d’un bail à construction ?
Les avantages d’un bail à construction sont nombreux.
D’un côté, pour le bailleur, ou propriétaire, cela permet de générer des revenus fonciers réguliers. Les loyers étant révisables tous les trois ans, cela protège les investissements du propriétaire contre l’inflation.
D’un autre côté, pour le locataire, le bail à construction est assez souple. Il lui fait bénéficier d’un droit réel immobilier. Le locataire peut ainsi, non seulement utiliser les bâtiments pour son activité, mais aussi les mettre en libre hypothèque pour sécuriser un crédit.
De même, pour le locataire, il ne paie qu’un loyer sur le terrain. Le coût de construction est amorti plus rapidement sur la durée du bail.
Par ailleurs, le bail à construction fait aussi bénéficier d’une transparence sur le marché immobilier qui peut rassurer les investisseurs.
Enfin, ce type de bien est un levier stratégique dans le monde de l’immobilier, en ce qu’il offre à chaque partie une liberté d’action et de gestion de leur patrimoine.
Quels en sont les inconvénients ?
Malgré ses côtés attrayants, le bail à construction comporte aussi certains inconvénients.
Pour le locataire, bien que ce type de bail lui procure une certaine autonomie, le locataire doit aussi faire face à de lourdes responsabilités. Par exemple, l’investissement initial du preneur est assez conséquent en ce qu’il doit assumer les coûts de construction.
De même, il faut savoir qu’un bail à construction peut durer jusqu’à 99 ans. Pour une société, la prévision sur une telle période peut représenter un défi stratégique considérable.
Par ailleurs, le bailleur doit rester vigilant face aux fluctuations du marché immobilier car la taxe foncière reste souvent à sa charge.
Le locataire s’expose également à un inconvénient psychologique et financier étant donné qu’il perdra la propriété des bâtiments construits à la fin du bail.
Comment différencier un bail classique d’un bail à construction ?
La principale distinction entre un bail classique et un bail à construction tient à l’objet du contrat.
Le bail classique attribue un droit personnel de jouissance tandis qu’un bail à construction octroie de réelles prérogatives sur le bien immobilier ou mobilier. Il s’agit donc d’un droit réel immobilier.
Par ailleurs, l’objet du bail à construction est une construction. Selon le Code de la construction et de l’habitation, la définition juridique d’une construction est l’édification d’un bâtiment nouveau ou à l’extension d’un bâtiment existant.
Enfin, à la différence d’un bail à construction, un bail classique peut interdire la cession ou la sous-location.
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Quelle différence y a-t-il entre bail à construction et bail emphytéotique ?
En effet, il existe de nombreuses similitudes entre un bail à construction et un bail emphytéotique. Ils peuvent d’ailleurs être confondus puisqu’ils s’étendent tous les deux sur une longue durée, ils confèrent un droit réel immobilier et ils sont tous les deux cessibles.
Pour les différencier, il faut garder à l’esprit que le bail à construction implique une obligation de construire. En revanche, le bail emphytéotique porte sur une possibilité de construction.
Une autre différence fondamentale entre les deux est que contrairement au bail emphytéotique, le bail à construction peut contenir une clause qui impose des restrictions à l’activité du preneur.
Vous savez désormais tous les points essentiels à connaître sur les avantages et inconvénients du bail à construction !
