À l’heure actuelle, acquérir un logement dans certaines villes françaises est difficile, voire impossible pour les ménages à revenus modestes. Le Bail Réel Solidaire a été créé pour les aider à devenir propriétaires sous certaines conditions.
Le principe est simple : l’acquéreur achète le bâti, tandis que le foncier demeure la propriété de l’organisme foncier solidaire (OFS). Ce dispositif présente beaucoup d’avantages pour l’acquéreur et quelques inconvénients que nous allons découvrir dans cet article.
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Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est une initiative instaurée par la loi Macron le 6 août 2015, conçue pour faciliter l’accès à la propriété aux ménages aux revenus modestes. L’idée est de séparer la propriété du terrain, détenue par un Organisme Foncier Solidaire (OFS), de celle du bâti, acquise par l’acheteur. Cette approche réduit considérablement le coût d’achat du logement, rendant la propriété plus accessible.
Comment fonctionne le bail réel solidaire ?
Le BRS propose un bail de longue durée, fixé à quatre-vingts ans, permettant aux ménages de revendre leur bien tout en limitant la spéculation. Ce dispositif s’inscrit dans une perspective de long terme, tant pour les résidents que pour les collectivités et les OFS.
Ce bail de longue durée est renouvelable. Lorsque le bien est repris, le BRS repart pour une période égale à celle du bail initial.
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Qui peut être éligible au BRS ?
Pour prétendre au Bail Réel Solidaire, il est impératif d’utiliser le logement comme résidence principale. Deux options sont envisageables : acheter un bien immobilier déjà existant, qu’il requière ou non des travaux de rénovation, ou un logement vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Par ailleurs, l’acquéreur doit remplir d’autres critères. En effet, ce contrat juridique est uniquement destiné aux personnes disposant de ressources limitées, en fonction de leur zone géographique et de combien de personnes constituent le foyer.
Le 11 décembre 2023, un arrêté portant sur la modification des plafonds de revenus permettant l’éligibilité au bail réel solidaire a été publié au Journal Officiel. Ces nouveaux plafonds ont augmenté de façon significative, notamment pour certains types de foyers, facilitant encore l’accès à la propriété pour les personnes éligibles.
| Nombre de personnes au sein du foyer | Zone A/A bis | B1 | B2/C |
|---|---|---|---|
| 1 | 37 581 | 37 581 | 32 673 |
| 2 | 56 169 | 56 169 | 43 633 |
| 3 | 73 630 | 67 517 | 52 471 |
| 4 | 87 909 | 80 875 | 63 347 |
| 5 | 104 592 | 95 739 | 74 518 |
| 6 | 117 694 | 107 738 | 83 983 |
| Personne supplémentaire | 13 116 | 12 005 | 9 368 |
Quels sont les types de logements concernés ?
Le BRS concerne plusieurs types de bien immobilier, dans le neuf comme dans l’ancien, notamment :
- Les constructions existantes qui ne requièrent pas de travaux ;
- Les futurs logements construits par le propriétaire ;
- Les constructions existantes en vue d’une réhabilitation ou d’une rénovation.
Quels sont les avantages du BRS ?
Le BRS comporte un certain nombre d’avantages. Il rend l’accession à la propriété plus abordable grâce à la dissociation du foncier et du bâti et à une TVA réduite. Les acquéreurs peuvent parfaitement cumuler un BRS avec un prêt aidé comme le PTZ (prêt à taux zéro). De plus, le BRS assure une certaine sécurité en cas de revente avec la garantie de rachat par l’OFS.
Un prix d’acquisition réduit
Dans un Bail Réel Solidaire, le prix du terrain est dissocié de celui du logement. Ce qui entraîne une baisse considérable du prix d’achat de ce dernier. En général, le coût du foncier représente 15 à 30 % du prix de l’immobilier. Mais le coût d’accession est encadré. L’organisme foncier solidaire (OFS) doit se conformer aux plafonds imposés afin de garantir l’accès aux ménages cibles. Par conséquent, le montant du bien immobilier acquis en BRS peut être réduit jusqu’à 35% par rapport au prix du marché dans le quartier.
Cela entraîne alors des mensualités réduites pour rembourser votre emprunt mais aussi un apport moindre à fournir à l’acquisition.
Bénéficier d’un privilège sur la fiscalité
Le Bail Réel Solidaire permet d’acheter une maison neuve ou appartement neuf avec une TVA de 5,5 % seulement. Par exemple, pour un logement neuf valant 180 000 euros, la TVA est de 9 900 euros contre 36 000 euros, en temps normal. Par conséquent, l’acquéreur réalise une économie de 26 100 euros.
De plus, ce projet d’acquisition est éligible au Prêt à taux zéro (PTZ). Un abattement de 30 % sur les taxes foncières sur le logement en BRS est également envisageable. Toutefois, l’accord de la commune est requis.
Devenir propriétaire dans le neuf dans un quartier attractif
Concernant les constructions neuves, la performance énergétique constitue un avantage considérable. De plus, l’acquéreur est dispensé de travaux de réhabilitation et d’entretien pendant plusieurs années, ce qui n’est pas le cas dans l’immobilier ancien. Dans le cas d’une revente de votre logement, vous pourrez mettre en avant les qualités et avantages d’un bien immobilier construit récemment.
Une construction neuve bénéficie également de garanties contractuelles importantes, comme :
- La garantie de parfait achèvement de l’immeuble
- La garantie biennale de bon fonctionnement des équipements
- La garantie décennale portant sur la solidité et l’absence de défaut de l’ouvrage
Le BRS permet également de devenir propriétaire d’une résidence dans un quartier attractif et souvent dans la ville que vous visiez malgré un revenu limité. L’acquéreur du BRS bénéficie d’un prix très attractif, quel que soit l’emplacement du logement.
La garantie de revente
Le dispositif BRS est très encadré par l’OFS mais cela a l’avantage de sécuriser la vente de votre bien. C’est l’OFS qui fixe le prix de revente en tenant compte de l’état du logement et de l’évolution du marché local. Si vous n’arrivez pas à trouver un acheteur de votre côté, l’OFS peut vous aider à trouver un futur acquéreur. Si rien n’aboutit dans un délai d’un an, l’OFS vous rachète votre bien immobilier à ses conditions.
Les inconvénients du BRS
Malgré ces avantages, le Bail Réel Solidaire présente aussi des inconvénients non négligeables sur :
La transmission du bien en cas de revente ou de succession
Pour qu’un repreneur ou un héritier reprenne le bien en BRS, il doit lui aussi être éligible aux conditions fixées par le dispositif. Si les successeurs ne peuvent pas hériter du bien, car leurs revenus dépassent le plafond fixé par l’État, ils disposent d’un an à compter du jour du décès pour trouver un nouvel acheteur. S’ils n’y parviennent pas, le bail est résilié. L’organisme foncier solidaire indemnise le ou les héritiers à hauteur des droits réels immobiliers, selon les conditions fixées par le bail.
La plus-value à la revente
Bien qu’il soit possible de mettre à la vente le logement en BRS, le prix demeure encadré. En effet, les conditions auxquelles l’acquéreur a été soumis lorsqu’il a conclu le contrat sont les mêmes. Le nouvel acheteur doit rentrer dans les critères de revenu. Par ailleurs, il doit faire du bâti sa résidence principale. Le paiement des redevances mensuelles est aussi à prendre en compte dans le budget du ménage. Même si une plus-value est possible, elle sera très encadrée par l’OFS afin de faire profiter les nouveaux acheteurs des mêmes avantages.
Le seuil de revenu pour devenir propriétaire
La principale condition d’octroi du BRS est le fait d’être sous un plafond de ressources, ce qui peut empêcher un ménage de prétendre à un logement en BRS. Jusqu’à maintenant, le dispositif est dédié à ceux ayant un revenu modeste. Une limite est fixée selon les zones géographiques du bien, ainsi que suivant le nombre d’occupants du logement.
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Le bail solidaire vous empêche de réaliser des locations saisonnières
Le bail réel solidaire concerne uniquement les résidences principales. Cela signifie que l’acquéreur doit occuper son bien immobilier pendant 8 mois par an au minimum. En outre, il offre une durée de propriété limitée à l’acquéreur : elle ne peut durer que 99 ans au maximum.
En revanche, le propriétaire du logement ne peut pas le louer de manière saisonnière. La location saisonnière de l’ensemble ou d’une partie du logement est interdite par les organismes fonciers solidaires. Si cette interdiction est bravée, l’OFS a le droit de procéder à la résiliation du contrat de bail.
Indemnité pour l’OFS
Pour rappel, vous êtes propriétaire des murs de votre logement mais vous n’êtes pas propriétaire du foncier. Une redevance mensuelle comprise en 1 à 4€ le m² sera à verser à l’OFS. Le contrat de bail qui vous lie à l’OFS correspond effectivement à un titre de « droit d’usage » du foncier pendant toute la durée d’occupation du logement. À cela se rajoute les charges relatives à l’entretien de la propriété. Par conséquent, il est nécessaire de bien estimer le montant alloué à votre achat immobilier dans votre budget mensuel.
Vous savez désormais toutes les informations importantes à connaître sur le Bail Réel Solidaire !
