Compromis de vente : quels sont les délais à respecter ?

Une transaction immobilière est une opération qui demande du temps. En effet, il peut s’écouler plusieurs mois entre la visite d’une maison et d’un appartement et l’installation des nouveaux propriétaires dans le bien immobilier. Comme l’investissement immobilier est une décision importante aussi bien pour le vendeur que l’acheteur, le processus d’acquisition est très encadré par la loi. D’ailleurs, certaines étapes administratives allongent considérablement le délai de vente. L’un de ces longs moments est le délai qui s’écoule entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire. Nous vous exposons tout ce qu’il faut savoir dessus dans cet article.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est le premier acte qui scelle l’accord des parties sur une vente. On parle alors d’ « avant-contrat » car cet acte est préparatoire à la signature de l’acte définitif.

Dans le compromis de vente, le vendeur déclare vouloir vendre son bien à l’acheteur tandis que ce dernier déclare vouloir acheter le bien du vendeur, aux conditions précisées dans le contrat. En ce cas, le compromis de vente n’est pas seulement un accord de principe mais constitue un véritable contrat.

L’article 1589 du Code civil dispose que le compromis de vente vaut vente dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix.

Autrement dit, un compromis de vente engage définitivement les parties, à l’exception de l’acheteur qui dispose d’un délai légal pour se rétracter si les conditions de la mise en œuvre de cette rétractation sont réunies. De même, si l’une des parties ne vient pas à signer l’acte définitif postérieurement à la réalisation des conditions suspensives, l’autre est en droit de demander en justice l’exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts.

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Quelle est la différence entre compromis de vente et acte authentique ?

Le compromis de vente et l’acte authentique sont deux contrats de vente qui établissent les conditions dans lesquelles la vente d’une maison ou d’un appartement va s’effectuer.

Ces deux contrats sont des documents légaux rédigés et signés, en principe, chez le notaire. Toutefois, il est possible de faire la signature du compromis de vente entre particuliers.

À noter que l’acte authentique de vente, aussi appelé acte définitif de vente, ne fait que reprendre et valider les conditions établies par le compromis de vente. C’est la dernière étape de la vente immobilière et, c’est à cet instant, que le vendeur remet les clés de son logement à l’acheteur.

Quels sont les délais entre la signature du compromis de vente et l’acte définitif de vente ?

En principe, il s’écoule un délai moyen de trois mois entre la signature du compromis de vente et celui de l’acte définitif. Ce délai peut paraître long mais il comprend :

Le délai de rétractation

Il faut savoir que l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente depuis le 8 août 2015 et la loi Macron du 6 août 2016. Ce délai de rétractation était auparavant de 7 jours. Par ailleurs, le 10^ème jour ne peut pas être un samedi, un dimanche ou un jour férié. Le délai s’étendra alors jusqu’au prochain jour ouvrable.

Après cette signature et si toutes les pièces nécessaires au dossier ont bien été transmises au notaire et annexées au compromis de vente signé, alors le délai de rétractation de l’acheteur commence. Il faut souligner que ce délai de rétractation est obligatoire.

Au cours de ce délai de 10 jours, l’acheteur peut se rétracter de la vente sans motif ni pénalité financière. Autrement dit, si l’acheteur décide de se désengager avant la fin de ce délai, le vendeur devra lui restituer l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation que l’acheteur a versée. Cette indemnité représente entre 5 à 10% du prix de vente.

Toutefois, le vendeur ne bénéficie pas de ce droit de rétractation

La vérification de tous les documents

Le notaire doit vérifier qu’aucun droit de préemption ne s’applique sur la vente de la maison ou de l’appartement, que cela soit auprès des locataires si le bien est loué ou auprès de la mairie qui peut avoir un droit de préemption urbain. Pour ce faire, il entamera des démarches pour vérifier que toutes les pièces du dossier sont conformes. A noter que dans le cas de la mairie, celle-ci dispose d’un délai maximum de 2 mois pour se porter acquéreur s’il dispose de ce droit.

Le délai d’obtention d’un prêt

L’acheteur doit effectivement bénéficier d’un délai d’obtention de prêt s’il finance l’achat via un prêt bancaire. Dans ce cas, le vendeur doit légalement lui laisser une durée minimum de 30 jours à partir de la signature du compromis de vente pour obtenir son prêt. Néanmoins, dans la pratique, il est rare qu’un acheteur obtienne une proposition de financement dans ce délai. Il faut généralement prévoir un délai de 45 à 60 jours.

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Quelle est la durée maximale de validité d’un compromis de vente ?

Le compromis de vente est valable jusqu’à la date-butoir prévue au contrat, sauf s’il y a une prolongation par avenant d’un commun accord entre le vendeur et l’acheteur. Toutefois, si le délai ne permet pas de valider toutes les clauses suspensives, le notaire peut décider de reporter la signature de l’acte de vente. En revanche, puisqu’il ne s’agit que d’une date-butoir, si le notaire constate que rien ne s’oppose à la vente et que les deux parties sont d’accord, alors l’acte de vente sera signé à une date antérieure.

Généralement, la durée maximale de validité du compromis de vente est comprise entre 3 et 4 mois.

À la date prévue, si toutes les conditions sont réunies, le notaire convoque les deux parties pour la signature de l’acte authentique de vente. Cependant, si l’une des parties ne se présente pas, le notaire rédige un procès-verbal de carence constatant que les engagements du contrat n’ont pas été respectés.

Maintenant, vous connaissez les informations importantes à savoir sur la signature du compromis de vente.