Vous disposez d’un investissement immobilier locatif ? C’est un excellent moyen pour compléter vos revenus. Toutefois, pour maximiser votre rentabilité, vous devez réfléchir à la fiscalité applicable et, plus précisément, l’optimisation de l’imposition. Les propriétaires concernés par l’investissement locatif peuvent effectivement réduire leur assiette imposable en partie, voire en totalité. Mais de quelle manière y parvenir ? C’est ce que nous allons découvrir dans cet article.
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Quels sont les différents régimes fiscaux applicables aux revenus fonciers ?
Vous êtes déjà propriétaire ou vous songez à acheter un bien immobilier à mettre en location ? Dans les deux cas, vous devez choisir entre la location meublée ou la location non meublée. En effet, l’imposition n’est pas la même pour le premier et le second cas.
Les loyers que vous percevez sont ajoutés à l’ensemble de vos autres revenus, avant d’être taxés à l’impôt sur le revenu (IR). Vous devez également payer des prélèvements sociaux, dans l’ordre de 17.2%. Néanmoins, le calcul de l’imposition sur un investissement locatif varie qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée.
Après avoir fait votre choix, vous devez choisir entre deux régimes fiscaux : le régime réel et le régime micro.
C’est quoi le régime fiscal réel ?
Ce régime fiscal permet d’inclure les charges déductibles comme les intérêts d’emprunt, les travaux et les autres frais liés à la propriété. Le régime fiscal réel permet ainsi de réduire le montant imposable de vos revenus fonciers.
Concrètement, avec ce régime fiscal, vous devez enlever vos charges déductibles des loyers perçus. Vous obtiendrez alors le revenu foncier net et c’est ce montant que vous devez déclarer.
Vous pouvez notamment inclure dans les charges déductibles :
- Les frais de gestion
- Les impôts et taxes relatives à la propriété
- Les travaux d’amélioration
- Les frais de réparation
- Les frais d’entretien
- Les provisions pour charges de copropriété
- Toutes les primes d’assurance
- Les intérêts des emprunts.
Attention, les frais d’agrandissement, de transformation et les travaux de construction ne font pas partie des charges déductibles.
Si vos charges dépassent vos revenus fonciers, vous serez alors en déficit foncier. Dans ce cas, vous pourrez déduire le déficit (hors intérêts d’emprunt) de votre revenu global. Toutefois, si votre revenu ne peut pas absorber le tout, alors vous pourrez reporter le reste sur six ans.
Par ailleurs, les intérêts d’emprunt et le déficit de plus de 10 700 euros pourront être déduits de vos revenus fonciers sur les 10 prochaines années.
Attention, si vous choisissez le régime fiscal réel alors vous devrez y rester pendant trois ans.
VOIR AUSSI : Location meublée non professionnelle (LMNP) : ses avantages et ses inconvénients
Quid du régime fiscal micro-foncier ?
Concernant le régime micro, il permet une réduction forfaitaire de 30% sur le montant des revenus bruts perçus. Notons qu’un loueur en meublé professionnel peut également bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, en fonction du niveau de bénéfice qu’il tire de cette activité. Pour cela, il est nécessaire de remplir correctement le formulaire fiscal dédié aux revenus fonciers. De plus, il faut tenir compte du régime d’imposition choisi pour optimiser la déclaration de vos revenus locatifs.
Dans le régime fiscal micro, vous devez déclarer :
- Le montant des loyers que vous avez perçus
- Les subventions
- Les indemnités
- Les dépenses que le propriétaire doit payer, mais qui ont été mises à la charge du locataire.
En revanche, vous ne pourrez pas déduire vos travaux et charges avec ce régime fiscal.
Comment se passe la fiscalité d’une location non meublée ?
Si vous louez un bien vide, les loyers que vous percevrez seront imposables en tant que revenus fonciers. Néanmoins, même si vous serez toujours soumis à l’impôt sur le revenu, des règles différentes seront appliquées selon le montant de vos revenus annuels hors charges. Voici les deux cas possibles :
Si vous avez un revenu locatif annuel de moins de 15 000 euros
Dans ce cas, vous serez soumis par défaut au régime micro-foncier. Vous aurez donc directement droit à un abattement forfaitaire de 30%. Cependant, si vous avez un nombre de charges ou de frais importants, vous pourrez les déduire en optant pour le régime réel.
Si votre revenu locatif annuel dépasse les 15 000 euros
Vous devrez alors déclarer le revenu foncier net en soustrayant les charges déductibles du revenu foncier brut.
VOIR AUSSI : Quelles sont les charges déductibles en location meublée non professionnelle ?
Qu’en est-il de la fiscalité d’une location meublée ?
Dans une location meublée, vous avez le choix entre le régime micro-BIC ou le régime réel.
Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 euros
Il faut savoir que si vous ne choisissez pas directement le régime de bénéfice réel, alors le régime fiscal micro-BIC s’appliquera automatiquement.
Dans le régime micro-BIC
D’une manière générale, le bénéfice imposable s’obtient en déduisant les loyers perçus de l’année à l’abattement forfaitaire pour frais de 50%. Dans ce régime, vous ne payez aucun impôt si vos recettes ne dépassent pas 305 euros.
Dans le régime réel
Dans ce régime, le revenu net imposable s’obtient après avoir soustrait les charges des revenus locatifs. Parmi les charges, on peut compter toutes les dépenses réalisées au service de la mise en location. Toutefois, il faudra justifier l’existence et la pertinence de ces charges.
Si le résultat est négatif et que vous faites une location meublée non professionnelle (LMNP), vous pourrez déduire le déficit de vos revenus de l’année de déclaration et des 10 prochaines années. Il faut souligner que vous n’avez le droit de procéder à la déduction du déficit sur votre revenu global que si vous avez le statut de loueur en meublée professionnel (LMP).
Par ailleurs, il faut noter que vous serez imposé différemment si vous louez une chambre d’hôte ou un meublé de tourisme classé. Dans ce cas, vous pourrez bénéficier d’un abattement de 71% avec un régime micro-BIC applicable pour les revenus locatifs de 188 700 euros maximum par an.
Si vos revenus locatifs annuels dépassent les 77 700 euros
Si vos revenus locatifs dépassent les 77 700 euros par an, alors le régime de bénéfice réel s’appliquera automatiquement. Néanmoins, vous pourrez continuer à profiter du régime micro-BIC si vos recettes dépassent les 77 700 euros la première et la deuxième année.
Voilà, vous savez maintenant comment réduire vos impôts sur les revenus locatifs.
